Om man köpt ett fastighetstillbehör, hur uppnår man skydd från försäljarens borgenärer?
Hej! Skulle du kunna förklara för mig vad som menas med 7 paragrafen 2 kap JB
Om en fastighetsägare avtalar om att ta med sig ett visst tillbehör när fastigheten säljs, kan tredje man göra anspråk på tillbehöret?
Men om tillbehöret istället stannar i fastigheten, den som köper fastigheten har sakrättsligt skydd om förra ägarens borgenären skulle vilja att ta över tillbehöret?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
2 kap. 7 § JB är en bestämmelse som reglerar det sakrättsliga skyddet för fastighetstillbehör vid överlåtelser.
När man pratar om sakrättsligt skydd så pratar man om skyddet från säljarens eller köparens borgenärer när denne går i konkurs. En typisk situation där detta kan få betydelse är när man köpt någonting hos en försäljare men ännu inte hämtat det. Om försäljaren går i konkurs innan köparen hunnit hämta sin vara, så kommer varan att som utgångspunkt ingå i försäljarens konkursbo, om inte köparen har uppnått sakrättsligt skydd för varan. Vad som krävs för detta sakrättsliga skydd är lite olika beroende på situationer. Om man exempelvis är en konsument, och således omfattas av konsumenträttens skydd, så räcker det att varan hos säljaren har individualiserats, avskilts från de andra varorna, eller på något annat sätt märkts ut så att det framgår att varan är avsedd för köparen, se 49 § konsumentköplagen.
2 kap. 7 § JB stadgar att ett fastighetstillbehör som säljs inte har uppnått sakrättsligt skydd innan det har skiljts från fastigheten ”på ett sådant sätt att det inte längre kan anses höra till denna”. Alternativet i andra punkten är att fastighetstillbehöret genom ett beslut enligt fastighetsbildningslagen, ledningsrättslagen eller anläggningslagen inte längre ska tillhöra fastigheten och detta förts in i fastighetsregistret. Detta tillvägagångssätt är troligtvis inte så vanligt när det kommer till vanliga privatpersoner.
Det sakrättsliga skyddet uppstår alltså när fastighetstillbehöret skiljs från fastigheten, och det är då skyddat från försäljarens borgenärer i en konkurs.
Jag kan illustrera det här med ett exempel: A äger en fastighet med en fritidsstuga på. B vill gärna köpa As stuga, men inte fastigheten som stugan är anlagd på. A och B skriver ett köpeavtal om stugan och B betalar det avtalade priset. B säger att han kommer och hämtar stugan nästa vecka.
Efter några dagar går dock A i konkurs. Bs stuga kommer då att ingå i konkursboet, trots att B kan uppvisa ett giltigt köpeavtal, eftersom B inte uppnått sakrättsligt skydd(dvs B har inte avskilt stugan från fastigheten).
Vad som klassas som fastighetstillbehör finns reglerat i JB 2:1.Bl. a omfattas ”byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk”.
Värt att notera är också att fastighetstillbehöret, i och med att det förflyttas från fastigheten, övergår från att vara fast egendom till lös egendom.
Jag hoppas du är nöjd med ditt svar!
Om någonting fortfarande är oklart kan du gärna lufta detta i kommentarsfältet nedan eller ställa en ny fråga.
