FrågaKÖPRÄTTKöplagen15/04/2018

Om bostadsrätt säljs "i befintligt skick" - innebär det att köparen inte kan göra gällande fel i lägenheten efter köpet?

Köplagen reglerar bostadsrättsköp mellan privatpersoner om jag förstått rätt.

Köplagen är dispositiv, dvs kan avtalas bort.

Om det i ett köpeavtal för en bostadsrätt anges att "lägenheten säljs i befintligt skick", innebär det att köparen har avtalat bort sin rätt att göra gällande fel i lägenheten som uppdagas efter köpet?

Lawline svarar

Hej och tack för din fråga!

Du har helt rätt i att det är köplagen (KöpL) som reglerar köp av bostadsrätter. Det stämmer också att den är dispositiv. Trots att det är köpeavtalet som är det viktiga, så finns det vissa regler som går ut på att skydda avtalsparter och hantera konflikter som inte kan avtalas bort.

"I befintligt skick" betyder inte att inga fel kan göras gällande

En sån regel finns i förhållande till allmäna friskrivning som exempelvis "i befintligt skick". En sån friskrivning betyder inte att köparen förlorar alla möjligheter att göra gällande fel i en bostadsrätt (KöpL 19 §). När en bostadsrätt har sålts "i befintligt skick" kan fel fortfarande göras gällande om:

- Bostadsrätten inte stämmer med uppgifter om sina egenskaper som säljaren lämnat innan köpet och som kan antas ha inverkat på köpet.

- Säljaren har låtit bli att berätta om väsentliga förhållanden rörande bostadsrättens egenskaper som hen kan antas ha känt till och som köparen kunnat förvänta sig bli upplyst om, om det kan antas påverkat på löpet.

- Bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än köparen kunnat förvänta sig med hänsyn till priset och andra omständigheter vid köpet.

Det skulle till exempel betyda att om en säljare uttryckligen säger att en bostadsrätt har ett fungerande ventilationssystem och köksfläkt innan köpet, så kan köparen göra gällande som fel om det visar sig att fläkt- och ventilation inte alls fungerar. Ett annat exempel är om säljaren känner till men låter bli att berätta om något väldigt viktigt som till exempel en fuktskada, ohyra eller något liknande som köparen inte upptäcker själv. I båda fallen måste det ha haft inverkan på köpet. Köparen kanske inte skulle ha velat ingå avtalet alls, eller köpa bostadsrätten till ett mycket lägre pris om felet var känt.

Slutligen så kan köparen alltid vänta sig en viss standard baserat på priset och de villkor som ställs upp för köpet. Köper man till exempel en nybyggd bostadsrätt som är väldigt dyr, så kan köparen till exempel förvänta sig att det inte ska finnas ett problem med skadedjur som måste åtgärdas.

Köparen kan inte göra gällande sånt hen kände till eller borde ha känt till

Köparen får inte göra gällande som fel som hen måste antas ha känt till innan köpet, eller som hen borde ha upptäckt vid en undersökning av bostadsrätten (KöpL 20 §). Även ett fel som skulle kunna ha upptäckts vid en undersökning kan göras gällande om säljaren handlat i strid mot tro och heder.

Den här regeln gäller också när bostadsrätten köpts "i befintligt skick". Har köparen upptäckt, eller i alla fall borde ha upptäckt problem med bostadsrätten, så kan hen inte göra gällande fel. Däremot får inte säljaren medvetet hindra köparen från att upptäcka fel, eller göra något annat som kan anses vara emot tro och heder.

Sammanfattningsvis betyder alltså en allmän friskrivningsklausul som "i befintligt skick" inte att köparen har avtalat bort sin rätt att göra gällande fel. Om köparen har sagt att bostadsrätten har vissa egenskaper innan köpet och det inte stämmer, eller om köparen har undvikit att berätta om viktiga fel, så kan köparen göra dem gällande. Köparen kan också göra gällande fel som är väsentliga i förhållande till priset och andra omständigheter vid köpet. Köparen kan däremot inte göra gällande sånt som hen kände till eller borde ha känt till efter en undersökning, om säljaren inte agerat mot tro och heder.

Jag hoppas att detta har gett dig svar på din fråga. Om du har någon mer fundering är du alltid välkommen att höra av dig igen.

Vänliga hälsningar,

Mikaela von BornstedtRådgivare
Public question details image

Ställ en Expressfråga 1499 kr

Behöver du hjälp med att lösa en fråga gällande Köprätt och Köplagen? Vi kan hjälpa dig!

Ställ din fråga i formuläret nedan och få svar inom 72 timmar.

Betala medKlarna Logo
0 / 1500
swish logo