Olovlig andrahandsuthyrning - Måste vi flytta?
Min syster tog en lägenhet i sitt namn i Piteå, planen var att jag och min fru ska få bo där och hon kan komma och bo här när hon behöver, på grund av att hon studerar på distans och kommer ha praktik här i Piteå. Idag knackade det på dörren och det var en man från Pitebo som säger att hon måste säga upp lägenheten för vi har brutit mot hyreslagen. De sa att hon har inte varit här, hon är skriven i en annan kommun (hon äger ett hus med sin man) i Jokkmokks kommun. Min fru väntar barn inom 2 veckor och Vi kommer stå utan bostad med en liten bebis. Jag försökte fråga mannen vad vi kan göra, kan jag betala in några hyror, ta över kontraktet osv. De säger att lägenheten måste ut på hemsidan så "alla" kan söka på den. Jag sitter här och gråter, det är snart februari och Vi kan inte bo i bilen med en liten bebis. Hjälp!
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.
Jag förstår att situationen är mycket uppslitande för er.
För att besvara din fråga kommer jag att hänvisa till jordabalkens (JB) 12:e kapitel som även kallas för "hyreslagen".
Hyresvärden har rätt att säga upp hyresrätten
Det stämmer att hyresvärden har rätt att säga upp hyresrätten. Det beror på att din syster, som har kontraktet med bostadsbolaget är förstahandshyresgäst. Hon har därefter upplåtit lägenheten i sin helhet till er, vilket är en upplåtelse av hyresrätten i andra hand. En sådan andrahandsuthyrning är endast tillåten om hyresvärden lämnar sitt samtycke till uthyrningen. Saknas samtycke är uthyrningen olovlig, JB 12 kap. 39 §.
Däremot gäller motsatt om det finns ett villkor i hyresavtalet att andrahandsupplåtelse får ske utan samtycke. Då behöver inte hyresvärdens samtycke inhämtas. Din syster bör se över sitt hyresavtal.
Förstahandshyresgästen kan även inhämta samtycke från hyresnämnden genom ansökan, JB 12 kap. 40 §. För att beviljas krävs att förstahandshyresgästen har beaktansvärda skäl för att hyra ut lägenheten i andra hand. Samtycket måste dock inhämtas före det att lägenheten hyrs ut.
Inneboende eller andrahandshyresgäst?
Observera att det är tillåtet att ha personer inneboende i en hyreslägenhet utan att fråga hyresvärden om samtycke. Att vara inneboende eller andrahandshyresgäst är dock inte detsamma.
För att en person ska anses vara inneboende krävs att förstahandshyresgästen själv bor i lägenheten, och att den inneboende hyr del av lägenheten eller ett rum. Eftersom din syster inte använder lägenheten i större utsträckning kan ni knappast beaktas som inneboende hos henne i lagens mening, JB 12 kap. 39 § andra stycket.
Olovlig andrahandsuthyrning kan leda till förverkande av hyresrätten
Olovlig andrahandsuthyrning kan innebär att rätten att hyra anses förverkad, och hyresvärden får då rätt att säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande, JB 12 kap. 42 § tredje punkten.
Av JB 43 § andra stycket framgår dock ett undantag då hyresvärden inte får skilja förstahandshyresgästen från lägenheten. Hyresvärden måste nämligen säga upp lägenheten inom sex månader från det att de fick vetskap om den olovliga upplåtelsen. Med andra ord, om hyresvärden vetat om att ni bott i lägenheten i mer än sex månader kan de inte säga att hyresrätten är förverkad. Det gäller dock primärt kontraktet som de har med din syster.
Andrahandshyresgäster kan efter minst två år få så kallat besittningsskydd till en hyresrätt. Det gäller dock enbart i förhållande till förstahandshyresgästen (vilken i förhållande till er är hyresvärd). Ni kan alltså inte hävda någon besittningsrätt mot bostadsbolaget.
Vad kan ni göra nu?
-Din syster bör kontrollera sitt hyreskontrakt. Om det i kontraktet står att andrahandsupplåtelse är tillåten utan hyresvärdens samtycke har bostadsbolaget inte rätt att kräva att ni flyttar.
-I annat fall har bostadsbolaget har rätt att säga upp din syster med omedelbar verkan då hyresrätten eftersom olovlig andrahandsuthyrning är grund för förverkande.
-Tingsrätten är behöriga att ta upp tvister om förverkande. Det är förstahandshyresgästen samt hyresvärden som kan föra en talan i en sådan förverkandetvist om hyresvärden som säger upp kontraktet till omedelbart upphörande.
-Det är dock inte omöjligt att hyresvärden kan tänka sig att istället göra en sedvanlig uppsägning av kontraktet och tillämpa en viss uppsägningstid, vilket i sig vinner lite tid för er.
-Om hyresvärden går med på att göra en vanlig uppsägning av hyresrätten kan din syster eventuellt föra talan i en förlängningstvist. I sådant fall är hyresnämnden behörig att ta upp tvisten. Vid en förlängningstvist har hyresgästen, vilket visserligen bör sikta på förstahandshyresgästen, rätt att bo kvar i lägenheten under tiden som tvisten pågår, även om hyrestiden går ut, vilket även det kan vinna er lite tid, JB 12 kap. 50 §.
Hyreslagstiftningen ändrades i oktober 2019, varav konsekvenserna för olovlig andrahandsuthyrning skärptes. Dessvärre tror jag inte att era chanser att bo kvar i lägenheten är särskilt stora. Enligt min bedömning är er bästa chans att vädja till hyresvärden om att tillämpa uppsägningstid, vilket ger er tid att försöka hitta en annan lägenhet.
Jag hoppas att du fått svar på din fråga. Du är välkommen att mejla mig på: hanna.lindqvist@lawline.se, om du önskar att något ska förtydligas i svaret.
Med förhoppning att detta kan lösa sig för er.
Vänligen,
