Ohyra innan tillträde till bostadsrätt.
Hej. Vi har skrivit avtal av försäljning av en Brf lägenhet som är ett dödsbo efter vår far. Nu strax innan tillträdet visar det sig att fastigheten är drabbad av vägglöss. Styrelsen Hr då tagit in en saneringsfirma som ska inspektera varje lägenhet och beroende på omfattning lägga upp en plan för sanering av hela fastigheten. Vi vet än så länge inte om vår lägenhet är drabbad eller ej. Vi vill veta vad som gäller juridiskt? Kan köparna häva kontraktet pga detta? Om det visar sig att det finns löss i lägenheten - vad gäller då? Om det visar inga spår av löss- vad gäller då?
Tusen tack på förhand.
Lawline svarar
Hej,
tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Då det är fråga om köp/försäljning av bostadsrätt så kollar vi på bestämmelser i Köplagen.
Vem står för att bostadsrätten försämrats?
Har bostadsrätten åkt på ohyra innan avtalat tillträde så är det du som säljare som får stå för kostnaderna så som sanering, förutsatt att brf inte betalar dessa (11 § och 13 § Köplagen).
Vilka påföljder kan aktualiseras?
Detta beror på vilket avtalsbrott som begås. Fördröjs tillträdet på grund av saneringen så är det fråga om dröjsmål. Får köparen tillträde på avtalat datum och sanering ännu inte skett så blir det fråga om fel.
Dröjsmål
Påföljder som kan komma att bli aktuella om dröjsmål föreligger är i ditt fall hävning och skadestånd (22 § Köplagen). Hävning förutsätter att köparen kräver detta och att dröjsmålet är av väsentlig betydelse (25 § Köplagen). Väsentlig betydelse i detta fall kan vara att köparen är i behov av den nya bostaden. Köparen kan också ha rätt till skadestånd ifall du som säljaren inte kan visa att dröjsmålet berodde på ett hinder utanför din kontroll som du inte kunde förutse eller påverka (27 § Köplagen). Enligt min bedömning lär skadestånd inte komma på fråga.
Ett kryphål om du vill undvika hävning är att du som säljare frågar köparen att de trots dröjsmålet skulle godta att få tillträde efter en viss tilläggstid. Tackar de ja, eller inte svarar inom en viss tid så får köparen inte häva köpet inom tilläggstiden (24 § Köplagen).
Fel
Även om tillträde kan ske den avtalade dagen så avviker bostadsrätten från vad köparna med fog kunnat förvänta sig och anses därmed vara behäftad med fel (17 § Köplagen). Påföljder som kan komma att bli aktuella om fel föreligger i ditt fall är avhjälpande, prisavdrag och hävning (34 § Köplagen).
Då ohyran upptäcktes innan köparen fått tillträde blir du skyldig att stå för kostnaderna som rör sanering, som tidigare har nämnts. Om avhjälpandet, alltså saneringen, inte kan ske inom skälig tid så kan prisavdrag eller hävning komma att bli aktuellt (37 § Köplagen). Vad "skälig tid" innebär står det ingenting om i lagen så detta beror på väldigt många omständigheter, så som vad det är för vara det rör sig om. Men tidigare rättsfall har visat att avhjälpande som skett efter 1 månad inte skett inom skälig tid (NJA 1998 s.792). I första hand är det prisavdrag som kommer på fråga. Hävning kan komma att aktualiseras ifall felet är av väsentlig betydelse och att du som säljare borde ha insett detta. Väsentlig betydelse i detta fall kan vara att bostadsrätten inte är bebolig under en längre tid. Förutsättningarna för skadestånd vid fel är samma som vid dröjsmål, därför är min bedömning densamma angående skadestånd (40 § Köplagen).
Sammanfattning
Som sammanfattning på ett långt svar så spelar omständigheterna in på vilka påföljder som kommer att bli aktuella. Blir tillträdet fördröjt gäller påföljderna för dröjsmål, annars gäller påföljderna för fel. Finns ingen ohyra i just bostadsrätten ni säljer så kan påföljder för fel ändå bli aktuella ifall den ska saneras. Kan köparna inte få tillträde på grund utav undersökningarna så kan påföljderna för dröjsmål aktualiseras.
Hoppas du fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att ställa en ny!
Hälsningar,
