Officialservitut - underhållsskyldighet
Jag har ett offisialservitut på vatten. Nu har den härskande fastigheten renoverat pumprummet, med helt nytt pumprum (pump, dragit nya rörledningar inklusive eldragning).
Den härskande fastigheten har tre-fyra hyresgäster. Renoveringen var nödvändig pga. ålder.
Nu vill fastighetsägaren att vi ska vara med att betala en faktura på 194.000kr. Vad jag läst mig till ska vi som tjänande fastighet stå för driftkostnad ej underhåll enligt ovan.
Vad gäller? Hur bräknas driften?
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga.
För att besvara frågan ska jag först gå igenom vad för skyldighet en tjänande fastighet kan ha gällande officialservitut och sedan gå igenom om de åtgärderna du beskriver i frågan kan falla under denna skyldighet.
Underhållskyldighet
För officialservitut gäller det enligt 7 kap. 1 § andra stycket fastighetsbildningslagen (1970:988) att servitutet inte får innefatta skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att underhålla anläggning som avses med servitutet utan stöd av överenskommelse mellan ägaren av den härskande fastigheten och ägaren av den tjänande fastigheten om detta. Detta innebär för det första att ni i egenskap av ägare till den tjänande fastigheten endast kan komma att krävas att stå för underhåll av pumpanläggningen om det följer av överenskommelse mellan ägarna av fastigheterna. Noteras kan även att den tjänande fastigheten kan ansvara för underhåll och ansvarar ej för drift, alltså fallet är tvärtom från det ni nämner i frågan.
Underhåll eller drift och anläggande
För det andra gäller det endast underhållningen av anläggningen. Normalt står den härskande fastigheten för underhållet. Den tjänande fastigheten kan alltså inte åläggas att stå för annat än underhåll. Driftåtgärder ska den härskande fastigheten stå för. Denna åtskillnad görs även gällande avtalsservitut enligt 14 kap. jordabalken (1970:944). Frågan som uppkommer är om renoveringen av pumprummet; anläggandet av ny pump, nya rörledningar och dragning av el anses vara underhåll eller drift och anläggande. Någon definition av begreppet underhåll finns inte i lagen.
Frågan om skillnaden mellan underhåll, drift och anläggande tas upp av Högsta domstolen i NJA 2007 s. 120. Högsta domstolen nämner att i förarbetena till lagen sades att tjänande fastighetens prestationsskyldighet kunde utvidgas, men att denna bör hållas inom ramen för vad som kan sägas ligga i begreppet underhåll. Lantmäteriverket som uttalade sig i fallet sade att åtgärder som är kopplade till att bevara och hålla anläggning i ett sådant skick att servitutsrätten kan utövas kan hänföras till underhåll. Vidare sades att servitutet dock inte kunde förenas med skyldighet att sörja för driften av en anläggning eller medverka till anläggandet av denna. Underhållet skulle avse det objekt som prestationsskyldigheten avsåg, t.ex. en anläggning. Högsta domstolen nämnde att i det fall driftåtgärder behöver regleras i samband med förrättning är det lämpligt att fastigheternas behov löses genom inrättande av en gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen.
Det är alltså inte alltid som det enkelt kan sägas huruvida en åtgärd utgör underhåll som faller inom tjänande fastighets område för skyldighet eller om åtgärden utgör drift eller anläggande och som således faller utanför servitutet. Att anlägga en helt ny pump, nya rör och elledningar torde inte falla in under begreppet underhåll. Snarare borde det vara att anses som ett nytt anläggande, något som sagt den tjänande fastigheten inte ansvarar för. Det går inte med helt säkerhet att säga vilka åtgärder som exakt faller under tjänande fastighetsskyldighet och vilka åtgärder som inte gör det. Jag bedömer det så att åtgärderna du beskriver ska anses vara ett nytt anläggande, varför ni som tjänande fastighet inte ska betala för.
Sist kan nämnas att beräkning av underhållskostnaden ska främst framkomma ur servitutsavtalet, där ansvarsfördelning och kostnader vanligtvis regleras.
Rekommendation
Notera först att ni överhuvudtaget endast har en prestationsskyldighet om ni avtalat om att ni ska ansvara för underhåll för anläggningen som officialservitutet rör. Jag rekommenderar att ni förklarar för ägaren av den härskande fastigheten att en sådan ny anläggande av pump inte faller in under begreppet underhåll, vilket är det enda ni enligt lag kan ansvara för; just underhåll av anläggningen, inget därutöver.
Hoppas att svaret var till din hjälp. Har du fler frågor är du välkommen att kontakta mig.
E-post: bartu.bugdayli@lawline.se
Om fallet skulle vara så att ägaren för den härskande parten håller fast vid sitt påstående och det uppstår en tvist, kan Lawlines Juristbyrå bistå er vid en tvist. Kontakta mig så återkommer vi med prisuppgifter för att bistå er vid tvisten.
