Officialservitut och varaktighet

Question

Hej

Rekvisit varaktighet vid officialservitut.

Man vill bilda officialservitut över vår fastighets strandlinje trots läget 1 meter över havet och 1 meter från havet. Havsnivåhöjningen inom ca 50 omöjliggör varaktighet av detta servitut. Redan idag svämmar det över vid storm. Finns rättsfall vi kan åberopa som sätter stopp för detta. Vi har föreslagit alternativa vägdragningar.

Området håller även på att planläggas. Kan vi åberopa att servitutbildandet ska sommanläggas med planen enligt PBL 4:18.

Med vänlig hälsning

Answer 1

Hej,

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Varaktighetsrekvisitet vid officialservitut:

Vid officialservitut skapas servitutet i enlighet med 7 kap fastighetsbildningslagen (FBL) och är en form av fastighetsbildning. 3 kap 1 § FB ställer upp villkoren för fastighetsbildning

"Fastighetsbildning ska ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål. Härvid ska särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. Om fastigheten ska användas för bebyggelse, ska den vidare kunna få godtagbara anordningar för vatten och avlopp. Fastighetsbildning får inte äga rum, om den fastighet, som ska nybildas eller ombildas för nytt ändamål, inte kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. Fastighetsbildning får inte heller äga rum, om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter bör tillgodoses på något annat sätt än genom fastighetsbildning.

En tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme får ny- eller ombildas endast om det står klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. Vid tillämpningen av första och andra styckena ska en sådan fastighetsbildnings särskilda karaktär beaktas. Därutöver gäller vad som föreskrivs i 1 a och 1 b §§. Lag (2009:183)."

Vidare anges i 7 kap 1 § FBL:

"Servitut som bildas genom fastighetsreglering ska vara av väsentlig betydelse för fastighets ändamålsenliga användning. Vid detta bedömande ska hänsyn inte tas till rättighet som är grundad på frivillig upplåtelse.

Utan stöd av överenskommelse mellan ägaren av den härskande fastigheten och ägaren av den tjänande fastigheten får servitutet inte innefatta skyldighet för den senare att underhålla väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet. Servitut får inte bildas för viss tid eller göras beroende av villkor. Dock får bestämmas att servitut ska gälla endast så länge ändamålet inte tillgodosetts på annat sätt som särskilt anges.

För bildande av servitut som det har meddelats bestämmelser om i en detaljplan gäller inte första stycket och 5 kap. 8 §. Lag (2010:1003)."

Villkoren i 3 kap FBL. är enhetliga för alla slag av fastighetsbildningsåtgärder och tillämpliga vid all fastighetsbildning. De gäller inte bara vid nybildning av fastighet, dvs. avstyckning, klyvning och sammanläggning, utan också vid ombildning, dvs. fastighetsreglering. I fråga om fastighetsreglering bör särskilt påpekas att villkoren gäller inte bara vid marköverföring och samfällighetsåtgärder utan också vid servitutsåtgärder. Uppfylls inte villkoren i 3 kap. 1 § är fastighetsbildningen tillåten endast om stöd finns i undantagsbestämmelser i FBL.

De allmänna lämplighetsvillkoren kan sammanfattas i följande punkter

En fastighet ska bli varaktigt lämpad för sitt ändamål med avseende på exempelvis belägenhet, storlek, väg och VA. Fastighetsbildning får inte avse tillfälliga behov, alltså ett krav på varaktighet.Fastigheten ska kunna komma till avsedd användning inom överskådlig tid, dvs. krav på viss aktualitet.

Eftersom bildande, ändring och upphävande av servitut är en form av fastighetsbildning ska 3 kap. 1 § FBL var tillämplig även vid sådana åtgärder. Bestämmelsen ska tillämpas såväl för härskande som tjänande fastighet. För att servitut ska få bildas, ändras eller upphävas krävs även att villkoren i 5 och 7 kap. är uppfyllda. Uppfylls inte villkoren i dessa kapitel vid en servitutsåtgärd blir det över huvud taget inte aktuellt med någon prövning enligt 3 kap. 1 §. Om dessa villkor är uppfyllda ska det i och för sig göras en prövning enligt 3 kap. 1 § men normalt kan den prövningen göras tämligen enkel, eftersom kraven på en positiv nettoeffekt av fastighetsbildningen enligt 5 och 7 kap. är relativt högt ställda. (Källa s. 74 Handbok fastighetsbildning från Lantmäteriet.)

Enligt 7 kap. 1 § FBL andra stycket andra meningen gäller att fastighetsbildningsservitut inte får skapas för viss tid eller göras beroende av villkor. Det finns dock möjlighet att vid bildandet av fastighetsbildningsservitut enligt tredje meningen föreskriva att rättigheten ska gälla endast så länge ändamålet inte tillgodosetts på annat sätt. Den här typen av bestämmelse får praktisk betydelse i sådana fall, där ett vägbehov omedelbart måste tillgodoses genom servitutsbildning. Det måste då stå klart att vägfrågan tämligen snart kommer att lösas på annat sätt, t.ex. genom anläggandet av allmän väg eller genom att gemensamhetsanläggning anordnas. Denna möjlighet finns för att man inte ska behöva upphäva servitutet vid särskild förrättning (prop. 1969:128 s. B 546). Då det ibland kan bli svårt att avgöra om ett tillfälligt servitut ska anses ha upphört, bör föreskriften enligt motiven tillämpas med viss restriktivitet. Endast i de fall då det vid förrättningstillfället framstår som klart att behovet av servitut är kortvarigt, bör denna lösning väljas (prop. 1969:128 s. B 549). 658 2019-02-01 Servitut som bildas enligt FBL får inte tidsbegränsas. Om det finns behov att bilda servitut för viss tid, kan detta ske genom avtal enligt jordabalken. (Källa s. 657-658 Handbok fastighetsbildning från Lantmäteriet.)

Rekommendation

Jag rekommenderar att ni skaffar något slags expertutlåtande som stödjer att det berörda området inte kommer att vara användbart till följd av ökad havsnivå, erosion , ändrade väderförhållanden eller liknande. Jag har tyvärr inte hittat något rättsfall som passar in exakt på er situation men det framstår preliminärt som att det vore olämpligt att skapa ett servitut genom fastighetseglering i ert fall. Ni bör föra en motiverande argumentation kring varför officialservitutet inte bör bildas och varför det inte uppfyller kravet på varaktighet. Du skulle även kunna ta hjälp av en advokat inom fastighetsrätt för få en djupare kunskap om officialservitut.

Angående 4 kap 18 § PBL, ja ni kan åberopa den men det är kommunen som "får" besluta enligt bestämmelsen. Det är alltså inget som kommunen måste "ska" göra.