Oenighet mellan delägare

2020-09-01 i Samägandeavtal
FRÅGA
Om två delägare vill lösa ut en tredje delägare, som för övrigt vill sälja på offentlig auktion, går det?
SVAR

Hej!

Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga.

Tillämplig lag

Samäganderättslagen aktualiseras om två eller flera personer äger något tillsammans. Lagen är dispositiv, vilket betyder att delägarna kan komma överens om att samäganderättslagen inte ska gälla. När enighet mellan delägarna inte kan uppnås finns bestämmelser i samäganderättslagen om antingen tidsbegränsad godsmansförvaltning eller en slutlig upplösning av delägarskapet som konfliktlösningsmetod. Samäganderättslagen utgör därmed ett redskap för att lösa ägarkonflikter.

Utgångspunkt - enighet mellan delägarna

Utgångspunkten vid samägande är att alla delägare i t ex en fastighet är överens om såväl förfogande som förvaltning av den samägda fastigheten ( 2 § samäganderättslagen). Med förfogande åsyftas varje rättslig disposition, t ex uthyrning, försäljning eller i övrigt varje förfogande som innebär att äganderätten upphör eller i sin utövning begränsas. Med förvaltning åsyftas faktiska åtgärder för fastighetens vård t ex att måla om.

Tvångsförsäljning

Som delägare i t ex en fastighet kan vederbörande begära tvångsförsäljning av fastigheten. Detta gälla i typfall där delägarna inte är överens om utlösning eller försäljning. Bestämmelsen om försäljning på offentlig auktion ger varje delägare i samägd egendom i princip rätt att få samäganderättsförhållandet upplöst genom försäljning av egendomen i dess helhet. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. De andra delägarna kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § samäganderättslagen). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det krävs mycket innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.

God man utses

När rätten beslutar om att fastigheten på en av delägarnas begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. God mans uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § samäganderättslagen). De kostnader som uppkommer för god man ska delägarna dela på (15 § Samäganderättslagen).

Domstolen kan besluta om ett minimipris

Om någon av delägarna begär om tvångsförsäljning ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9§ samäganderättslagen). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för någon av er. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.

Sammanfattning

En delägare till t ex en fastighet har möjlighet att genom tvångsförsäljning sälja sin andel med stöd av samäganderättslagen. Begäran om tvångsförsäljning lämnas in till tingsrätten som beslutar om försäljningen och utser god man. God man ombesörjer sedan försäljningen av fastigheten och kostnaderna delas mellan delägarna (i ert fall ⅓ vardera). Om någon av delägarna begär det kan tingsrätten besluta om ett minimipris och under auktionen kan såväl delägarna som andra intressenter lägga bud på fastigheten.

I första hand vore det bättre om ni försökte komma överens om hur ni ska gå tillväga innan någon av er framtvingar en försäljning. Inte minst eftersom detta kan medföra bl a kostnaden som uppkommer för god man (lön för visning, auktionskostnader m.m.). En annan nackdel är att det finns en risk att någon av delägarna (som vill behålla fastigheten) inte lägger det högsta budet och att någon annan i slutändan blir ägare till fastigheten.

Hoppas du fick svar på din fråga! Har du fler frågor kan du ställa dem här.


Med vänliga hälsningar.

Minela Kurjakovic
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll