Obrukbar lokal och rätt till ersättning

2017-12-21 i Hyresavtal
FRÅGA
Hej!Vi hyr en lokal som vi driver ett företag i med butik och verkstad. Vi har varit här i ett år den 3e oktober.När vi skulle flytta in i lokalen märkte vi att det fanns mögel nertill på väggarna vilket vi då påpekade att om det finns mögel i lokalen så faller den bort för våran del då flera av oss är allergiker.Det skulle då åtgärdas bestämdes det... dom målade då över möglet...Vilket vi såklart inte godkände utan menade på att möglet finns ju i vägg osv så att det måste ju åtgärdas riktigt.Sagt och gjort så byttes nedre delen av väggen ut vilket man då förutsatte var det skadade området enligt deras utlåtande.Nu till saken att flera av oss på firman har blivit sjuka här och vid närmare kontroll så visar det sig att det är mögel i resterande övre del i väggarna med på grund av att det regnat in under många år via läckande rännor har det uppdagts.Hyresvärden har anlitat en firma som har varit här och tagit prover som påvisar möglet och olämpligheten att visatas i lokalen.Det har beslutats om renovering av dessa i första hand två ytterväggar som påvisar mögel.Renovering kommer att ta ca 6 veckor och vi behöver då självklart inte betala någon hyra denna period.Men frågan är har vi någon rätt till annan ersättning då vi inte kan bedriva verksamhet här förrän lokalen är renoverad och sanerad.Rätt till ersättning för att flytta till och hyra temopära lokaler?Vi har även fått "erbjudandet" att släppa hyreskontraktet.Har vi rätt att kräva ersättnign för flytt då?Mvh
SVAR

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Frågan är hyresrättslig eftersom det handlar om hyra av lokal, detta regleras i Jordabalkens (JB)12 kap, den s.k. "hyreslagen".

När brister uppstår i en hyrd lokal finns det flera åtgärder hyresgästen har rätt att vidta enligt 12 kap 11 § JB. Hyresgästen kan bland annat begära nedsättning av hyra eller skadestånd, beroende på bristens och omfattning. Om lokalen är så pass bristfällig att den överhuvudtaget inte går att använda finns även en möjlighet att säga upp hyresavtalet tillomedelbart upphörande.

Bristerna i lokalen framstår som allvarliga eftersom det har gjorts undersökning och/eller mätning i lokalen av mögelhalten så kan ni påvisa förekomsten av mögel och dess omfattning. Fram till dess att lokalen är i fullt brukbart skick igen kan ni begära nedsättning av hyra få en rimlig kompensation för bristen. Om hyresvärden kan anses ha varit försumlig kan ni även ha rätt till skadestånd. Jag har inte tillräcklig information för att kunna ta ställning till huruvida hyresvärden har agerat försumligt eller inte. Det framstår som att hyresvärden har agerat mot möglet men det beror också på om det borde ha upptäckt möglet och agerat tidigare. Om förutsättning för att erhålla skadestånd föreligger kan ni få ersättning för person-, sak- och förmögenhetsskada, exempelvis förlorad inkomst av verksamhet. Er företagsförsäkring kan eventuellt ge ersättning för vissa av era förluster av företagets omsättning, det framgår i så fall av ert försäkringsavtal.

Om ert erbjudande ska ses som en uppsägning, gäller att om hyresvärden säger upp er och ni har tid kvar i ert hyresavtal har ni rätt till ersättning på grund av uppsägningen. Enligt hyreslagen har man då rätt till ersättning i form av en årshyra för lokalen av det uppsagda kontraktet. Vid denna typ av uppsägning ska dessutom uppsägningen innehålla underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt JB 12 kap 58 b §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Om detta inte har meddelats är uppsägningen ogiltig. (Se JB 12 kap 57, 58 a-b §§). Förutom detta ska uppsägning göras skriftligen om hyresförhållandet varat längre än 3 månader och uppsägningen ska delges er.

Om ni däremot vill flytta skulle ni kunna säga upp hyresavtalet föromedelbart upphörande. För att ha rätt att säga upp hyresavtalet för omedelbartupphörande måste bristen ha en väsentlig betydelse för utövandet av hyresrätten. Vidare ska bristen inte ha kunnat avhjälpas utan dröjsmål och hyresvärden ska ha underlåtit att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. För att bristen ska anses vara av väsentlig betydelse sägs i förarbetena att den måste medföra "en verkligt avsevärd olägenhet". Om hyresvärden har avhjälpt hela bristen förlorar hyresgästen sin rätt att säga upp avtalet. Uppsägning kan alltså endast ske så länge som bristen fortfarande föreligger och därmed inte är avhjälpt. En förutsättning för rätt att säga upp avtalet är dock att hyresgästen inte är ansvarig för skadan eller vållande till det hinder eller men som uppstått i nyttjanderätten enligt12 kap. 16 § 1 st. 1 & 3 p. JB. Observera att bristen inte redan får vara avhjälpt när ni säger upp ett hyresavtal p.g.a. brist. Ett alternativ är att komma överens med hyresvärden om att ni flyttar och att hyresavtalet er emellan inte längre ska gälla, pga. möglet i lokalen. Om hyresvärden inte kan komma tillrätta med problemet "utan dröjsmål" har du rätt att säga upp avtalet till att genast upphöra att gälla, under förutsättning att bristen är väsentlig och att du inte kan hållas

Som hyresgäst har man även rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid som hyresrätten varit bristfällig enligt12 kap. 11 § 1 st. 3 p. JB. Bedömningen av vad som är en skälig nedsättning ska göras objektivt och anpassas efter bristens karaktär och omfattning. Som exempel kan sägas att om halva nyttjanderätten är oanvändbar så ska nedsättning ske med halva hyran.

Svar:

Sammanfattningsvis har ni rätt till hyresnedsättning under tiden som bristen åtgärdas om ni behåller lokalen. Om hyresvärden har agerat försumligt har ni rätt till skadestånd för förlorad omsättning samt ersättning för flyttkostnader med mera. Ni kan även träda ur kontraktet eftersom bristen är en avsevärd olägenhet inte kan avhjälpas omedelbart.

Vid lokalhyra har man större avtalsfrihet och ni bör därför granska ert avtal för att se om det finns skadebegränsande klausuler i det.

Ni kan även har rätt till ersättning från er företagsförsäkring för förlorad omsättning till följd av möglet och problemen med lokalen i så fall framgår det av ert försäkringsavtal.

Rekommendation:

Jag rekommenderar att ni skaffar ett utlåtande eller intyg från en fackman angående om bristen hade kunnat avhjälpas tidigare och dennes bedömning av om hyresvärden varit försumlig.Jag rekommenderar även att ni förhandlar med hyresvärden om kompensation för flyttkostnader och eventuell förlust av omsättning om inte er försäkring täcker detta samt att hyresvärden agerat försumligt.

Om ni vill anlita en av våra jurister för att granska ert avtal eller för mer hjälp i ärendet kan ni mejla mig jessica.konduk@lawline.se.

Hoppas ni fått svar på er fråga!

Vänligen

Jessica Konduk
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Hyresavtal (1648)
2021-12-08 Problem vid hyra av lokal på bestämd tid
2021-12-07 När är min uppsägning av lägenhet via e-post gällande?
2021-11-30 Besittningsskydd vid privat uthyrning
2021-11-30 Djurförbud- hyresrätt

Alla besvarade frågor (97723)