Nyttjanderättsavtal och hur lång tid gäller det?
1986 skrevs ett nyttjanderättsavtal där ägarna till 3 fastigheter (nyttjanderättshavare) fick rätt att på den 4e fastigheten ha trädgårdsodlig, bad, båtplats, gemensam sjöbod mm. Av avtalets 5e paragraf framgår att "rättigheterna upplåtes, med den begränsning som följer av §7, för nyttjanderättshavarnas livstid".
§7 säger först att nyttjanderättshavarna inte får överlåta rätten, då upphör, med nedannämnda undantag, rätten enligt avtalet. Undantaget: "För det fall nyttjanderättshavare överlåter fastigheten genom arv, bodelning, testamente eller gåva till närstående (maka och/eller bröstarvinge) träder ny fastighetsägare på oförändrade villkor in i detta avtal".
1. Innebär detta att så länge ägarnas fastigheter går i arv eller överlåtes på annat benefikt sätt till närstående så kommer avtalet att gälla under hela bröstarvingens livstid, o.s.v, i generationer, dvs att avtalet är evigt? Eller gäller maxtiden i Jordabalken 5:7, dvs 50 år? Om avtalet är evigt kan avtalets §7 inte anses vara en begränsning som §5 i avtalet anger. I kommentaren till 7 kap 5§ jordabalken sägs att "en upplåtelse som gäller för obestämd tid eller för evigt kan inte sägas upp men då gäller de maxtider som anges i paragrafen."
2. Nyttjanderättshavare är ägare till de tre omgivande fastigheterna. Kan dessa ägare även låta andra personer ta del av rättigheterna? Idag utnyttjar ca 35 personer inkl. partners, barn och barnbarn rättigheterna. Därtill tillkommer övrig släkt och bekanta till samtliga.
Lawline svarar
Hejsan,
Aktuell lagstiftning: jordabalken.
Fråga 1 - 7 kap 5§.
Först och främst utgår jag från att nyttjanderätten är gratis. Det vill säga, nyttjanderättshavarna betalar inte dig för att detta. Om så är fallet så kan andra regler gälla och jag ber dig att höra av dig till mig på min mejl.
Paragrafen reglerar maximitider för nyttjanderättsupplåtelser som ska ske på obestämd tid. Tanken bakom begränsningen av upplåtelsetiden är att lagstiftaren velat möjliggöra förändringar i fastighetens användning; ägaren bör inte vara bunden under alltför lång tid. Upplåtelser utöver maximitiden är inte bindande för någondera parten. Regeln är tvingande vilket innebär att den gäller före ett slutet avtal. Inget hindrar förstås att ni sluter nytt avtal efter tidens utgång. Det stämmer att kommentaren i lagen.nu säger att "en upplåtelse som gäller för obestämd tid eller för evigt kan inte sägas upp men då gäller de maxtider som anges i paragrafen". Det innebär att avtal om nyttjanderätt som sker på "livstid" inte är gällande utan är egentligen på 50 år. Avtalet kan följaktligen inte sägas upp inom 50 år men efter 50 år så kan den sägas upp och är inte bindande längre. För ett detaljplanerat område så gäller en maximitid på 25 år.
Avtalet förnyas inte när fastigheten får en annan ägare. Man räknar alltså 50 år från och med när avtalets slutits, för din del så slutar avtalet vara bindande år 2036 om området inte är detaljplanerat eller 2011 om marken är inom ett detaljplanerat område. Du kan från och med då be dem att göra ett nytt avtal eller förbjuda tillträde till fastigheten.
En detaljplanerat område innebär att man behöver bygglov av kommunen när man planerar att bygga något på sin mark. Oftast är tätbebyggda området detaljplanerade.
Fråga 2.
Huvudregeln är att det är den som skriver under som har nyttjanderätten och ingen annan, avtalet är alltså knutet till en viss person (om det inte står annat i avtalet). Dock så kan det anses vara underförstått i avtalet att nyttjanderättshavare ska kunna ta med sin familj för att bada/åka båt. Av betydelse kan även vara hur lång du som fastighetsägare har låtit nyttjanderättshavares närstående att använda fastigheten utan att protestera. Det är oklart i rättspraxis hur långt detta kan gå men min bedömning är att avtalet gäller nyttjanderättshavare och dennes familj (fru, barn och barnbarn). För övriga släktingar och bekanta måste nyttjanderättshavaren fråga om lov.
Jag hoppas jag har kunnat svara på din fråga, har du följdfrågor är du välkommen att höra av dig till binh.tran@lawline.se.
vänligen,
