Nyttjande av servitut
Hej.
Jag har en fråga kring rättigheter och skyldigheter vid servitut. Jag har för några år sedan gjort en avstyckning av vår tomt. Det har inneburit att vår "nya" tomt är avskild ifrån allmän väg. I lantmäteriets tomtkarta har vi ett tydligt inritat servitut avs väg från allmän väg till vår tomt. Den ligger med gott avstånd ifrån den nye markägarens bostadshus. Min frågeställning är vem som har rätt att nyttja servitutsvägen. Vi har en sjötomt som vi vid vår brygga hyr ut några båtplatser privat vår - höst. Det är ett mindre antal 5-6 platser. Det krävs att man har parkeringsplatser att erbjuda. Inom vår tomtgräns har vi iordninggjort 5-6 p-Det finns ett avtal mellan mig som hyresvärd och hyresgästen som är individuell och ingen annan trafik eller gäster får förekomma.
Markägaren ogillar detta och tänker sätta upp en låst vägbom. Där endast vi som bor i huset o anhöriga har nyckel och rätt att nyttja servitutsvägen. Det kan sägas att hyresgästerna använder vägen o p-platsen företrädesvis under veckoslut o semester. Sällan daglig trafik.
Mina frågor är
.Har markägaren rätt att sätta upp en låst vägbom?
.Har markägaren rätt att neka besökare som jag har ett avtal med att nyttja servitutsvägen?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Ni äger alltså en tomt vid vattnet där enda sättet att ta sig dit landvägen är över granntomten på en väg som ni har servitut på att använda. På er tomt hyr ni ut båtplatser och vill att hyresgästerna ska få nyttja vägen. Jag uppfattar inte riktigt om det är ni som skrivit servitutet när ni styckade fastigheten, eller om det tillkommit senare.
Avtalet
Servitut regleras i jordabalken (1970:994), JB, 14 kap. Ett servitut kan beskrivas som ett avtal, där rättigheter och skyldigheter belastar två fastigheter. Tanken bakom servitut kan beskrivas som att saker som är dyra, svåra, omöjliga eller onödiga att upprätta flera stycken av ska kunna nyttjas av flera fastigheter. Typfallen är vägar och brunnar. Avtal träffas av fastighetsägarna, men det är rent formellt fastigheterna som rätt- och skyldigheten knyts till.
Vad servitutet innebär avgörs av vad som står i servitutsavtalet. Servitutet går att granska närmare om du som fastighetsägare loggar in på lantmäteriets hemsida (länk). Där bör avtalstexten framgå.
Utan att ha avtalstexten blir frågan svår att besvara. Anledningen är att servitutet gäller det som avtalsparterna anses ha varit överens om. Jag kommer utgå från att servitutet är ett standardmässigt servitut där rätt att ta sig till och från fastigheten avses. Detta bör tolkas som att ett "normalt" bruk av vägen tillåts, alltså att fastighetsägaren och närstående brukar vägen på ett icke avvikande sätt.
Hyresgästerna
När det gäller att tillåta andra än fastighetsägaren och närstående nyttja vägen rör det sig om att utvidga rättigheten enligt servitutet. Fler än vad som var tänkt kommer ju använda vägen, vilket orsakar större störningar för ägaren av fastigheten med vägen.
Utvidgning av rättigheter enligt servitut regleras inte i lagtext. Det finns dock förarbetsuttalanden och domar som preciserar vad som är tillåtet. Det uttrycks som att naturliga följder av utvecklingen eller samhällsutvecklingen. Det gäller alltså utöver vad som gick att förutse när avtalet ingicks.
Utgångspunkten är alltså att man inte får gå utöver vad som var förutsatt vid upplåtelsen. Jag tycker man kan uttrycka det som att överlåtaren inte ska bli överraskad av vad som görs. Det innebär sannolikt i ert fall att ytterligare trafik i form av gäster på grund av uthyrningsverksamhet inte är tillåtet. Det var sannolikt inget fastighetsägaren förutsåg, och det är inte en naturlig utveckling av vad man vanligtvis gör på en fastighet.
Eftersom rättigheten enligt servitutet tillfaller fastigheten, och kan utnyttjas av ägaren, är det bara en rättighet som gäller er fastighetsägare emellan. Hyresavtalen däremot gäller mellan dig och hyresgästerna. En allmän princip är att avtal inte har verkan mot tredje man, alltså någon som inte är med i avtalet. Det innebär att hyresavtalen inte påverkar i vilken utsträckning ägaren av den andra fastigheten är skyldig att tillåta nyttjande.
Min bedömning, utan att ha sett avtalet, är att ni hyresgästerna inte har rätt att nyttja vägen mot ägarens vilja.
Bommen
Ägaren av fastigheten har rätt att sätta upp en bom på sin mark, så länge er rätt att bruka den inte vägen inskränks. Det innebär att ägaren har rätt att göra detta så länge ni får tillgång till nycklar.
Sammanfattning
Tyvärr blir slutsatsen att ni nog inte har rätt tillåta hyresgästerna att nyttja vägen, och att bommen får sättas upp. Det ska dock påminnas om att det är under förutsättningarna som jag uppfattar som "typiska" för vägservitut. Om det rådde några speciella förhållanden när servitutet skrevs kan bedömningen bli annorlunda.
Uppföljning
Du har beställt 30 minuters telefonrådgivning. Jag föreslår att jag ringer på onsdag (15/12) kl 10.30. Jag ringer från hemligt nummer. Passar det inte eller har du frågor nås jag på vidar.wicklund@lawline.se.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänligen,
