När tillämpas 12 kapitlet i jordabalken?
Vad krävs för att Jordabalken 12 kap. skall bli tillämpligt?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar när 12 kapitlet jordabalken blir tillämpligt. Kapitlet reglerar hyresavtal och brukar därför även kallas ”Hyreslagen”.
Handlar om hyra av hus eller delar av hus
Kapitlet blir tillämpligt vid hyra av hus eller delar av hus. Det innebär att hyra av lösa saker inte omfattas av kapitlet, såsom hyra av en bil eller liknande. Om man hyr ut en egen bostadsrättslägenhet som man äger till någon annan faller inte heller detta under kapitlets tillämpningsområde. Då tillämpar man som huvudregel lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad istället (12 kap. 1 § sjunde stycket jordabalken).
Hyra definieras i kapitlet som att man skriver avtal om nyttjande mot ersättning (12 kap. 1 § första stycket jordabalken). För att kapitlet ska bli tillämpligt krävs alltså att man skriver avtal om att använda ett hus eller en del av ett hus mot ersättning, såsom betalning i pengar även om ersättningen inte måste vara i form av pengar. Båda delarna måste vara uppfyllda, vilket innebär att om det inte utgår någon ersättning ser man det inte som ett hyresavtal och kapitlet blir inte tillämpligt.
Både bostadslägenheter och lokaler träffas
Kapitlet träffar både situationer där man hyr en bostadslägenhet som man i huvudsak bor i, samt lokaler som man i regel driver någon form av verksamhet i (12 kap. 1 § tredje stycket jordabalken).
Det vanligaste exemplet är hyresrättslägenheter, där man skriver ett avtal om att få använda lägenheten mot ersättning, i det fallet får man alltså bo där i utbyte mot att betala hyra varje månad. Man äger således inte lägenheten.
Även butikslokaler är vanliga exempel som träffas av kapitlets reglering då de i stor utsträckning hyrs. Butikskedjorna äger mycket sällan lokalen där verksamheten bedrivs.
I kapitlet regleras bland annat avtalets utformning och uppsägningstid
Ett exempel på något som finns reglerat i kapitlet är regler om hur avtalet utformas (12 kap. 2 § jordabalken). Även hur en uppsägning ska göras finns angivet (12 kap. 8 § jordabalken). Ett annat exempel är hur lång uppsägningstiden ska vara (12 kap. 4 § jordabalken).
Sammanfattning
Sammanfattningsvis blir alltså 12 kapitlet i jordabalken tillämpligt när man skriver avtal om att använda ett hus eller delar av hus mot ersättning. Vanliga exempel är hyresrättslägenheter och butikslokaler.
Hoppas att du fått svar på din fråga! Om du har några ytterligare frågor, är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline igen.
Vänligen,
