När måste man säga upp ett lokalhyresavtal?
Vi har skrivit ett avtal gällande hyra av ett stall, vi är tre parter som hyr stallet och dess tillhörande delar som loge och hagar. Kontraktet gäller i ett år, efter detta ska enligt avtalet samma eller förnyat avtal göras där de befintliga hyresgästerna har förtur.
Uppsägningstiden är satt till tre månader för båda parter, min fråga är då vad som gäller vid avtalets slut, kan hyresvärden avsluta avtalet med en part direkt eller gäller det även då tre månader uppsägning efter att avtalstiden gått ut?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Vad är det för något som upplåtits?
Hyresavtal regleras i 12 kapitlet jordabalken (förkortning JB). En första fråga att reda ut hur detta stall ska definieras. Enligt 12 kap. 1 § tredje stycket JB skiljer lagen mellan 1) bostadslägenhet och 2) lokal. Definitionen av en bostadslägenhet är "en lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad". Med lokal avses "annan lägenhet än bostadslägenhet". Observera att en lokal inte behöver vara just en lägenhet, det kan också exempelvis vara ett hus (vilket framgår av 12 kap. 1 § första stycket JB).
I detta fall är det fråga om ett stall, jag utgår därför från att byggnaden inte helt eller till en ej oväsentlig del används som bostad. Den utgör därför en lokal i lagens mening.
Hyrestid och uppsägning
I detta fall har erat avtal ingåtts för en bestämd tidsperiod - ett år. Sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Men, om hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, ska dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Alltså, vill någon part att avtalet ska vara uppsagt efter ett år, måste denna part uttryckligen säga upp avtalet (se 12 kap. 3 § andra stycket JB). Annars finns det en risk/chans att avtalet fortsätter löpa.
När måste avtalet sägas upp?
Dessutom finns det en s.k. minimiregel om uppsägningstider för lokaler i 12 kap. 4 § andra stycket JB. Där anges att om ett hyresavtal för bestämd tid ska sägas upp för att upphöra att gälla och är inte längre uppsägningstid avtalad, ska uppsägningen ske senast nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det är fråga om en lokal. Detta ger er alltså rätten att få ett uppsägningsbesked tre månader in i kontraktet.
Observera att 12 kap. JB är bindande i dessa delar, och går således inte att avtala bort parterna emellan.
Svaret på din fråga är alltså: Det är möjligt för hyresvärden att få avtalet uppsagt till den dag det gått exakt ett år, men då måste hyresvärden följa alla regler ovan. Annars har ni rätt till den uppsägningstid ni avtalat om (det vill säga, tre månader).
Om du vill ha ytterligare hjälp av kunniga jurister, kan du vända dig till info@lawline.se där de kan hjälpa dig vidare i detta ärende. Alternativt kontakta oss på telefon: 08-533 300 04, öppettider: mån-ons kl. 10.00-16.00.
Om något fortfarande känns oklart får du gärna lämna en kommentar, så besvarar jag den så snabbt som möjligt.
Vänligen
