FrågaFASTIGHETSRÄTTHyresavtal03/12/2018

När kan man säga upp ett hyresavtal vid hyra av lokal och vad gör man om hyresgästen vägrar betala hyran?

Hej,

Har ett AB och hyr ut till ett AB. De flyttade in 01-aug-2016 och vi har ett standard 2-årskontrakt som löpte ut 31-jul-2018. Det förlängs med 2 år om det inte sägs upp 9 månader innan utgång så det har gått över i en ny 2-års period och löper 01-aug-2018 till 31-jul-2020. Har nu blivit kontaktad och de har skrivit en uppsägning till 28-feb-2019. Jag känner på mig att de kommer att flytta ut det datumet och sluta betala hyra efter det. Jag har gett dem ett förslag att köpa ut sig genom att betala 9 månader av de 17 som återstår av avtalet men de ser inte ut som detta kommer att ske.

Finns det något man kan göra som t.ex. skicka ut en depositionsfaktura på 9 månader redan nu vilket skulle göra det lättare för oss att ha kontakten då jag tror att vi kommer att få svårt att få ut en enda krona efter 28-feb-2019 och då skulle vi stå utan hyresgäst, utan hyresintäkt och behöva lägga ut extra pengar på jurister och annan för att kräva in pengarna som vi har rätt till.

Lawline svarar

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Huvudprinicipen

Den avtalsrättsliga huvudprincipen innebär att båda parter är bundna av avtalet. Ingen part kan alltså bryta avtalet i förtid. Undantag från denna huvudregel är då parterna är överens om det, hyresgästen har allvarligt misskött sig eller då det uppstår brister i lokalen som har väsentlig betydelse för hyresgästen.

Vart regleras frågor om uppsägning?

Frågor om uppbärande av lokal och hyra regleras i 12 kap. jordabalken (vanligtvis kallad hyreslagen). I den här situationen är hyresavtalet ingånget på bestämd tid och det ska upphöra att gälla vid avtalstiden slut. Avtalet har nu förlängts med ytterligare två år och båda avtalsparter är binda av denna tid. Vid avtal på bestämd tid är parterna bundna av hyresavtalet under hela avtalsperioden (12 kap. 3 § 2 st. jordabalken).

Om ett avtal på bestämd tid varat i mer än nio månader måste avtalet enligt 12 kap. 3 § 2 st. 3 men. jordabalken sägas upp nio månader i förväg innan avtalstiden löper ut, vilket hyresgästen inte har gjort. (12 kap. 4 § 2 st. p. 5 jordabalken) Detsamma gäller om det i avtalet framgår att uppsägning måste ske av parterna för att inte hyresavtalet ska förlängas automatiskt. Alltså kommer avtalstiden löpa fram tills 31-jul-2020.

Stadgandet i 12 kap. 4 § 2 st. 5 p. jordabalken reglerar inte uppsägning i förtid, utan enbart uppsägningstiden för att förhindra att avtalet inte ska förlängas. Detta framgår av lagtextens ordalydelse "Skall ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla" i 12 kap. 4 § 2 st. jordabalken. Hyresgästen kan inte säga upp avtalet i förtid, utan denne måste hyra lokalen hyrestiden ut.

Hur ska du få in hyreskostnaderna?

Du har rätt till hyresersättning under alla avtalsmånader fram till 31 juli 2018. Du behöver alltså inte komma överens med hyresgästen om något annat då du har rätt enligt lag att uppbära hyresersättning fram till detta datum. Det finns ett fordringsförhållande mellan ditt bolag och hyresgästen. Du har således en fordran på hyresgästen fram till 31 juli 2018.

Om hyresgästen inte skulle betala en fordran får du vända dig till kronofogden. Vilket är den myndighet i Sverige som kan hjälpa till med att driva in skulder. Kronofogden kan genom utmätning av tillgångar hjälpa personer eller företag att få in pengar för sina fordringar. För att Kronofogden ska kunna hjälpa till med detta måste du först göra en ansökan om ett betalningsföreläggande. Blanketten för en sådan ansökan hittar du här. När du ansöker om betalningsföreläggande tillkommer en ansökningsavgift på 300 kr. Dessa 300 kr kan du i din ansökan begära ersättning för av den som är skyldig dig pengar.

Undrar du mer om hur man driver in skuld rekommenderar jag dig att kontakta kronofogdemyndigheten.

Hoppas det var svar på din fråga!

Med vänliga hälsningar

Gustav PerssonRådgivare