När kan hyresvärden säga upp vår lokalhyra?
Jag har ett hyreskontrakt på en industrifastighet som löper ut den sista juni 2021. Gällande punkten uppsägning/förlängning står det i hyresavtalet att uppsägning av kontraktet ska ske minst 9 månader före den avtalade hyrestidens utgång annars förlängs kontraktet med 3 år. Min fundering är om detta även gäller hyresvärden, dvs kan hyresvärden säga upp hyresavtalet med hänvisning till denna punkt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Mellan dig och hyresvärden är bestämmelserna i 12 kap. Jordabalken (JB) tillämpliga. Bestämmelserna är tvingande till hyresgästens fördel och det kan inte avtalas om mindre förmånliga regler än vad som följer av lagen, om inte annat uttryckligen anges (12 kap. 1 § femte stycket JB). Enligt 12 kap. 4 § andra stycket JB är uppsägningstiden för en lokal nio månader om hyrestiden är längre än nio månader. Ni har inte avtalat något som strider mot lagen varför uppsägningstiden om nio månader är giltig.
Ett avtal som ert, att om uppsägning inte sker nio månader för den avtalade tidens utgång förlängs det med viss tid, t.ex. tre år, är vanligt och helt i sin ordning. Enligt lagkommentarerna till bestämmelsen måste uppsägning ske i rätt tid antingen av hyresvärd eller hyresgäst, eller någon som är behörig att företräda dem. I ert fall innebär det att även hyresvärden kan säga upp hyresavtalet nio månader i förväg.
Som lokalhyresgäst kan du däremot ha ett indirekt besittningsskydd om ni inte avtalat bort det (jfr 12 kap. 56-60 § JB). Det indirekta besittningsskyddet träder i kraft efter att hyresförhållandet varat nio månader. Det indirekta besittningsskyddet innebär att du som hyresgäst kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust du förorsakas på grund av att hyresförhållandet upphör. Det indirekta besittningsskyddet ger däremot ingen rätt till förlängning av hyresavtalet, som exempelvis en hyresgäst av bostadslägenhet har.
En hyresvärd är ersättningsskyldig till lokalhyresgästen om ingen av de besittningsbrytande grunderna i 12 kap. 57 § JB är uppfyllda:
- Hyresgästen har misskött sig i så hög grad att det inte är skäligt att hyresförhållandet förlängs.
- Huset ska rivas eller i stor omfattning byggas om och hyresgästen anvisats en godtagbar ersättningslokal (det behöver inte vara samma hyresvärd för ersättningslokalen)
- Huset ska rivas eller i stor omfattning byggas om och det finns en rivningsklausul alt. en ombyggnadsklausul i hyresavtalet. Klausulen får inte vara äldre än fem år när rivningen eller påbyggnaden ska påbörjas.
- Hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.
- De hyresvillkor hyresvärden kräver för att förlänga avtalet är skäliga och stämmer överens med god sed i hyresförhållanden.
Om ingen av de besittningsbrytande grunderna är uppfyllda ska hyresvärden betala ersättning med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har förorsakats en förlust som är större än så, ska hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen även för den förlusten (12 kap. 58 b § JB).
Som svar på din fråga innebär det att hyresvärden kan säga upp er som hyresgäst om så sker nio månader i förväg. Däremot har ni som lokalhyresgäst ett indirekt besittningsskydd efter att hyresförhållandet varat nio månader om ni inte avtalat bort skyddet. Skyddet innebär en rätt till ekonomisk kompensation vid uppsägning av er.
Om något är oklart eller du behöver ytterligare hjälp av en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
