När ingår man avtal?

2020-12-23 i Anbud och accept
FRÅGA
Vi kontaktade några som skulle hyra ut sitt hus som en privat hyresvärd, vi var på visningen och blev totalt sålda så vi hörde av oss och tackade ja till huset, sen frågade dom när vi kunde flytta in etc och vi skrev det, sen hör dom av sig om att om vi kunde träffas "idag" och skriva på hyreskontraktet vilket vi svarade på två dagar senare då det blivit fel och vi inte fått någon notis. Dom skrev även att vi skulle ha fortsatt kontakt via telefon så vi hör av oss då två dagar senare och frågar när vi ska träffas men nu har hyresvärden hyrt ut det till någon annan? Hade inte vi redan ett avtal om huset, vi hade accepterat och sagt att vi vill ha de och dom hör av sig om att vi bara ska träffas och skriva på? Vi blev överlyckliga över att vi hittat vårat drömboende och sen gick de totalt i kras för att vi får som svar att dom hyrt den till någon annan.. Det här var via X-hemsidan. Vi har kvar konversationen.Vad kan vi göra? Kan dom ens göra så? Om inte, vad har vi för rättigheter? Hur funkar de med avtal som görs sådär? Tack på förhand!
SVAR

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Har ni ingått ett avtal?

Den första frågan som blir av betydelse är om hyresgästen, dvs ni, och hyresvärden överhuvudtaget hade ingått ett avtal. När det rör sig om uthyrning av egen bostad för privata ändamål och hyresvärden enbart hyr ut ett hus så tillämpas Lagen om uthyrning av egen bostad (1 § Lagen om uthyrning av egen bostad). När det gäller frågor som inte regleras i denna lag så ska dock 12 kap. Jordabalken tillämpas (1 § 2 st. Lag om uthyrning av egen bostad). Just frågan om hur ett hyresavtal har ingåtts regleras inte i Lagen om uthyrning av egen bostad. Det finns inga formkrav som måste vara uppfyllda när hyresvärden och hyresgästen ingår ett hyresavtal. Däremot så ska hyresavtalet vara skriftligt om hyresvärden eller hyresgästen begär det (12 kap. 2 § 1 st. Jordabalken). Detta innebär att det är fullt möjligt att ingå ett hyresavtal muntligen.

Utgångspunkten är att avtal ska hållas. Avtal ingås i regel genom anbud från den ena parten och accept från den andra parten (1 § Avtalslagen). Det går absolut att argumentera för att ni ingått ett avtal när ni tackade "ja" till huset. Att hyresvärden dessutom frågar när ni kan flytta in måste då ses som en ytterligare omständighet som talar för att hyresvärden faktiskt förstått att ni accepterat.

Hyresvärden kommer förmodligen argumentera för att ni inte hade ingått ett avtal och att han eller hon därför inte var tvungen att hyra ut huset till er. Vad händer då om man, för argumentationens skull, skulle utgå ifrån att ni inte hade ingått ett avtal? Hyresvärden hade frågat er om ni kunde komma och skriva på hyresavtalet samma dag. Ni hade svarat på detta sms två dagar efter att smset kom. Hyresvärden får då anses ha gjort ett anbud i och med att han eller hon frågat om ni ville skriva på. Vad gäller fristen inom vilken motparten har på sig att acceptera anbudet, när parterna inte har kommit överens om något annat, så gäller att svaret ska ha inkommit inom skälig tid (3 § Avtalslagen). Vad som utgör skälig tid beror på omständigheterna. Det går absolut att argumentera för att ni svarat inom skälig tid då ni svarade efter två dagar och det förmodligen handlade om ett avtal som var av stor betydelse. Hyresvärden har efter detta skrivit att ni ska ha fortsatt kontakt via telefon. Här kan hyresvärden anses ha givit er intrycket av att ni faktiskt hade ingått ett avtal. Om så är fallet kan hyresvärden bli bunden av avtalet trots att fristen för accept hade löpt ut om hyresvärden inte berättar för er att det inte finns något avtal (4 § Avtalslagen).

Som ni märker så går det att argumentera fram och tillbaka för om det finns ett avtal eller inte. För att kunna få mer klarhet i frågan så rekommenderar jag att ni kontaktar en jurist som kan gå igenom de meddelanden som skickats. Att hyresvärden var bunden av avtalet redan i första skedet är dock mycket troligt.

Påföljder vid avtalsbrott?

Vid avtalsbrott kan olika påföljder aktualiseras. Närmast till hands är dock antingen skadestånd eller fullgörelse. Fullgörelse innebär att prestationerna enligt avtalet ska uppfyllas. Fullgörelse kan dock inte bli aktuellt om det är oskäligt betungande för den presterande parten. I detta fall så har hyresvärden redan hyrt ut huset till någon annan. Om hyresvärden då skulle behöva hyra ut huset till er istället så skulle det innebära att hyresvärden kan bli ersättningsskyldig i förhållande till den hyresvärd som nu bor i huset. Detta skulle kunna innebära att fullgörelse anses vara oskäligt betungande för hyresvärden.

Skadestånd innebär att ni ska bli kompenserade på ett sätt som gör att ni försätts i samma situation som om något avtalsbrott aldrig hade skett. Hur stort skadeståndet blir är därför en fråga som varierar utifrån omständigheterna i det enskilda fallet.

Vad kan du göra nu?

Om ni vill utkräva skadestånd på grund av avtalsbrott så kan ni göra det genom att lämna in en stämningsansökan till domstolen (42 kap. 1 § Rättegångsbalken). Det finns ett antal uppgifter som måste vara med i stämningsansökan. Det ska bland annat anges vad det är ni vill uppnå genom att stämma motparten, omständigheter och bevisning (42 kap. 2 § Rättegångsbalken). Ni kan hitta en blankett för stämning om ni går in på hemsidan för Sveriges domstolar. Att ni sparade konversationen mellan er och hyresvärden är mycket bra då detta kommer att vara av betydelse när det gäller bevisning. Jag vill dock varna för att en process i domstol kan bli mycket dyr och om ni förlorar processen så kan det innebära att ni måste stå för motpartens rättegångskostnader (18 kap. 1 § Rättegångsbalken). Om ni vinner processen så ska dock motparten stå för era rättegångskostnader.

Om du är i behov av fortsatt vägledning så är du varmt välkommen att kontakta Lawlines jurister (https://www.lawline.se/boka).

Med vänliga hälsningar.

Felicia Hauzenberger
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Anbud och accept (324)
2021-04-20 Är det tillåtet att höja ett avtalat pris i efterhand?
2021-03-23 Fråga om vilken acceptfrist som gäller vid ett muntligt anbud
2021-03-17 Är avtal om köp av bil bindande?
2021-03-14 Återkallelse av anbud

Alla besvarade frågor (91429)