När har en hyresvärd rätt att säga upp ett hyreskontrakt?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till oss på lawline med din fråga.
Jag tolkar din fråga som att du undrar över vilka möjligheter din hyresvärd har att säga upp dina grannars hyresavtal eller att säga upp hyresavtalet omedelbart. Eftersom din fråga berör uppsägning av hyresavtal kommer jag hänvisa till jordabalken (JB) som reglerar hyra.
När kan en hyresvärd välja att inte förlänga ett hyreskontrakt?
En hyresvärd kan säga upp ett hyreskontrakt med uppsägningstid. Detta har hyresvärden alltid rätt att göra. Om hyresavtalet är ett tillsvidare avtal så är uppsägningstiden tre månader och om om det gäller ett hyresavtal på bestämd tid med ett utgångsdatum så gäller olika uppsägningstider beroende på hur länge hyresförhållandet har varat ( 12 kap. 4 § JB). Observera att ett hyresavtal på bestämd tid inte kan säga upp i förväg utan endast innan den avtalade hyrestidens slut. När en hyresvärd säger upp ett hyreskontrakt har vanligtvis hyresgästen ett sk. besittningsskydd som ger hyresgästen rätt att förlänga sitt kontrakt och bo kvar i lägenheten. Besittningsskyddet kan dock brytas under vissa omständigheter (12 kap. 46 § JB). Exempelvis kan omständigheterna vara att hyresrätten är förverkad, att hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas, eller om det inte strider mot god sed i hyresförhållandet eller av annan anledning ät oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.
En hyresvärd har även i vissa fall rätt att säga upp ett hyresavtal omedelbart (12 kap. 6 § JB), exempelvis när hyresrätten är att anse som förverkad ( 12 kap. 42 § JB). En hyresrätt kan förverkas om man glömmer att betala hyran eller om hyresgästen åsidosätter 12 kap. 25 § JB vid användning av lägenheten. Hyresgästen har en skyldighet att vid användandet av lägenheten se till att dem som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra bostadsmiljön på sådant sätt att det rimligen inte ska behöva tålas. Hyresgästen ska även iaktta allt som fodras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Om hyresgästen inte följer dessa regler har hyresvärden rätt att säga upp avtalet, dock måste hyresvärden först meddela hyresgästen om störningarna så hyresgästen får en möjlighet att rätta sitt beteende (12 kap. 25 § JB)
Finns det grund för din hyresvärd att säga upp kontraktet?
Din hyresvärd bör först prata med dina grannar och be dem upphöra med sitt beteende. Om dem inte upphör kan hyresvärden säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid på tre månader. Detta innebär dock att dina grannar kan hävda att dem har en besittningsskydd. För att kontraktet inte ska förlängas kan din hyresvärd hävda att grannarna genom sitt störande beteende har åsidosatt sina förpliktelser i så höggrad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Enligt mig så är hyresvärdens möjligheter att bryta besittningsskyddet små. Störande beteende utgör vanligtvis hot, våld eller mycket hög musik mitt i natten eller att hyresgästen skriker i sin lägenhet på sådant sätt att grannarna hör. Dina grannars beteende är störande men det är inte störande på sådant sätt att det kan inverka på resterande hyresgästers hälsa eller annars skäligen inte bör tålas. Därmed anser jag att det inte föreligger en möjlighet för din hyresvärd att bryta besittningsskyddet för grannarna och dem kommer därför ha rätt att förlänga kontraktet. Detta innebär även att hyresvärden inte har rätt att förverka hyresrätten, d.v.s att omedelbart säga upp hyresavtalet eftersom det beteende som dina grannar uppvisar inte kan anses utgöra en tillräckligt allvarlig störning.
Vad kan du och din hyresvärd göra i denna situation?
Enligt min bedömning så är inte grannarnas beteende tillräckligt för att säga upp deras hyreskontrakt. Du borde kontakta din hyresvärd och uppmärksamma hyresvärden på dina grannars störande beteende. Hyresvärden bör i sin tur prata med dina grannar och be dem att upphöra med sitt beteende. Om grannarna fortsätter med beteendet bör din hyresvärd kontakta en jurist med erfarenhet av fastighetsrätt som kan hjälpa hyresvärden att bedöma hur besittningsskyddet kan brytas.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Vänligen,
