När föreligger ett rättsligt bindande avtal och kan man avtala om längre uppsägningstid i ett bostadsrättshyresavtal?

Question

Hej.
Jag flyttade ihop med en vän. Vi hade ett muntligt avtal att vi skulle bo ihop i minst 6 månader och vill man efter det flytta så sätter vi inte varandra i skiten och så är det 3 kalendermånaders uppsägningstid efter det oavsett. Men nu drog hon bara för att hon inte har råd att betala sin del av boendekostnaderna. Vad kan jag göra? Jag har vittnen till detta avtalet. Min mamma står som borgenär och jag har inte råd att betala hyran själv utan min vän.

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.

Vilken lag är tillämplig

Det är avtalslagen (AvtL) och privatuthyrningslagen (PUL) som är relevanta lagar i ditt fall. Det är för att jag antar att ni har hyrt en bostadsrätt i andra hand.

När föreligger ett rättsligt bindande avtal?

Angående ert muntliga avtal gäller följande. Generellt finns inga formkrav för avtal (1 § 3 st. AvtL), därför är ett muntligt avtal bindande. Ett avtal är dock först bindande om det finns ett anbud och en accept där parterna förpliktar sig att prestera något (1 § 1 st. AvtL). Till exempel att part A levererar en bil och part B betalar pengar, det vill säga ett utbyte. Att ni har lovat varandra att bo med varandra kan snarare ses som en ”gentleman’s agreement”, det vill säga ett hedersavtal som inte är rättsligt bindande. Saken är jo den att ni inte presterar något till varandra, utan lovar att bo med varandra. Därför bedömer jag att ett sådant avtal som ni två har ingått inte är rättsligt bindande. Det hyresavtal som ni dock har med er hyresvärd är bindande, eftersom ni får bo någonstans i utbyte mot betalning.

Kan man avtala om längre uppsägningstid i ett bostadsrättshyresavtal?

Generellt gäller att avtal som man ingår på bestämd tid kan inte sägas upp innan perioden har gått ut, men just för hyresavtal med bostadsrätter gäller att dessa får sägas upp även innan hyrestiden har gått ut (3 § 1 st. PUL). Det är därför irrelevant om ert hyresavtal gäller tillsvidare eller på bestämd tid

En hyresgäst som hyr en bostadsrätt har rätt till en månads uppsägningstid (3 § 2 st. PUL). Om din vän exempelvis säger upp sitt hyresavtal den 5 maj, så upphör det att gälla den sista juni. Att avtala om sämre uppsägningsvillkor för en hyresgäst är inte möjligt (2 § PUL). Även om ni skulle avtala i själva hyresavtalet om att ni kommer bo där i minst sex månader, så gäller ett sådant villkor inte för en hyresgäst som hyr en bostadsrätt. Din vän måste dock betala hyra åtminstone för en månad, men detsamma gäller även för dig. Det vill säga att du också har rätt att säga upp hyresavtalet med en månads uppsägningstid.

Avslutande ord och min rekommendation

Svaret på din fråga är följande. Om ni inte presterar till varandra, dvs. ett utbyte mellan er två, så lär ni inte har ett bindande avtal. Att ni har lovat att bo med varandra i sex månader lär därför inte vara bindande. Ett bindande avtal finns dock mellan er och hyresvärden. I vilket fall som helst när man hyr en bostadsrätt i andra hand har en hyresgäst en månads uppsägningstid. Din vän får därför flytta ut efter en månad då man inte kan avtala om en sämre uppsägningstid för hyresgäster än vad lagen anger. Även om ni därför har avtalat i hyresavtalet med hyresvärden om att bo där minst sex månader, så gäller detta villkor inte. Min rekommendation är därför att du också säger upp ditt hyresavtal, om du inte har råd att betala och inte vill belasta din mors ekonomi.

Vi på Lawline kan hjälpa dig vidare

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Tveka inte att höra av dig till en av våra jurister, om du behöver ytterligare hjälp. Du är varmt välkommen att kontakta oss på telefon [phone] eller maila oss på [e-mail].

Vänligen