När får hyresvärden säga upp hyresavtalet?
Jag har en hyreslägenhet sedan snart fem år som regleras i ett tillsvidarekontrakt. Nu meddelar värden oss att hen anser att vi inte längre har behov av lägenheten och att den därför ska sägas upp. När vi ingick avtalet 2012 klargjorde vi att vi avsåg ha lägenheten som komplementboende och värden hade ingen invändning mot detta då. Vi angav också som motiv att vi ville minska arbetspendling. Nu är vi pensionärer men använder lägenheten precis lika mycket ja faktiskt mer än när vi arbetade. Under det sista året har vi använt lägenheten 4-5 dagar i veckan förutom under sommarmånaderna. Min fråga är om värden har rätt att säga upp avtalet med motiveringen att vi inte behöver den mer. Man anger behov och skyddsvärt behov.
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Uppsägningstid
Ett hyresavtal får sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter 3 månader från uppsägningen. Detta gäller så länge inte längre uppsägningstid har avtalas. (12 kap. 4 § JB)
Besittningsskydd
Huvudregeln är att du som hyresgäst har besittningsskydd vilket innebär att du har rätt till förlängning av hyresavtalet trots att hyresvärden vill säga upp det. Detta gäller förutsatt att inte någon av punkterna nedan föreligger:
1. Hyresrätten är förverkad (se nedan vad denna punkt innebär),
2. Hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det är skäligt att avtalet inte bör förlängas,
3. Huset ska rivas + det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,
4. Huset ska genomgå en större ombyggnad och det är inte uppenbart att hyresgästen kan ha kvar lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden + att det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,
5. Lägenheten ska inte längre användas som bostad + att det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,
6. Avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus aller inom en ägarlägenhetsfastighet + upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet + upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,
7. Avtalet avser en bostadsrätt som någon hyr ut + bostadsrättshavaren har sådant intresse av att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,
8. Hyresförhållandet beror av anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av en anställning inom lantbruk eller av en annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse av anställningens innehavare + att anställningen har upphört,
9. Hyresförhållandet beror av en annan anställning än i punkt 8 + anställningen har upphört + att det inte är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör + om hyresförhållandet varat längre än 3 år krävs att hyresvärden har synnerliga skäl för att säga upp hyresförhållandet,
10. Det i annat fall inte strider mot god sen i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.
(12 kap. 46 § JB)
Hyresrättens förverkande (punkten 1)
Om hyresrätten är förverkad förlorar du som hyresgäst ditt besittningsskydd och hyresvärden har då rätt att säga upp hyresavtalet utan att du har rätt till förlängning.
Hyresrätten är förverkad och hyresvärden får säga upp avtalet om:
1. Hyresgästen dröjer att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen,
2. Hyresgästen utan samtycke/tillstånd överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand + att hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd utan dröjsmål
3. Lägenheten används inte för det avsedda eller om hyresgästen inrymmer utomstående i lägenheten om det kan medföra men för hyresvärden + att hyresgästen inte vidtar rättelse utan dröjsmål efter tillsägelse,
4. Hyresgästen, eller någon annan till vilken hyresrätten överlåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom att inte underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,
5. Lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om hyresgästen, eller någon annan till vilken hyresrätten upplåtits, när denne använder lägenheten inte ser till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller som annars försämrar deras bostadsmiljö + att rättelse inte sker utan dröjsmål efter tillsägelse,
6. Tillträde till lägenheten vägras (hyresvärden har rätt att få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig uppsyn eller att utföra förbättringsarbeten som inte kan vänta) + att hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt,
7. Hyresgästen åsidosätter en skyldighet enligt avtalet + det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullförs, eller
8. Lägenheten används helt eller till väsentlig del för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.
(12 kap. 42 § JB)
Utifrån din fråga skulle möjligen punkten 7 om att du åsidosätter en skyldighet enligt avtalet genom att inte vara i lägenheten så mycket vara aktuell men eftersom du skriver att ni inte avtalat om något sådant är inte denna bestämmelse tillämplig. Utifrån informationen i frågan anses alltså hyresrätten inte förverkad.
Svar på din fråga
Förutsatt att ingen av punkterna under rubriken ”Besittningsskydd” föreligger har du alltså besittningsskydd och du har rätt till förlängning av hyresavtalet trots att hyresvärden vill säga upp det. (12 kap. 46 § JB) För att detta ska gälla förutsätter jag även att du och hyresvärden inte tidigare har kommit överens om att hyresrätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning. För att ett sådant avtal ska vara giltigt krävs att ni har upprättat en särskild handling om detta och att denna är godkänd av hyresnämnden. (12 kap. 45a § JB) I vissa fall behöver dock en sådan handling inte vara godkänd av hyresnämnden för att gälla. Om ni har upprättat en sådan handling utan godkännande från hyresnämnden får du gärna återkomma på min mail så kan jag förklara det närmare.
Hyresvärden har alltså inte rätt att säga upp hyresavtalet med motiveringen att ni inte behöver den mer så länge ni inte har avtalat om detta som en skyldighet för dig i avtalet.
Tvist
Om du och hyresvärden inte kommer överens om huruvida avtalet ska upphöra eller inte får hyresvärden vända sig till hyresnämnden som avgör tvisten. (12 kap. 49 § JB)
Hoppas detta besvarade dina frågor, om inte eller om något är otydligt är du varmt välkommen att kontakta på min mail: felicia.lundgren@lawline.se. Angående telefonrådgivningen får du gärna höra av dig på min mail så bokar vi in en tid.
Med Vänlig Hälsning
