Muntligt ingånget hyresavtal och fråga om dess uppsägningstid
Jag hyr ut ett kontor som jag hyrt ut i 7 år utan avtal skrivit ... Nu har hyresgästen sagt upp sig den 15 Jan 2019 muntligen för flytta den 1 mars alltså på 1.5 månad ... Vad har jag för rätt som hyresvärd att utkräva som uppsägnings tid ... Gäller hyreslagen 9 månader eller kan hyresgästen säga upp sig när som helst utan uppsägnings tid.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Svaret på din fråga regleras i 12 kap. jordabalken som i vardagligt tal kallas "hyreslagen".
Av din fråga framgår inte om hyresavtalet gällt på bestämd eller obestämd tid. Alla hyresavtal som gäller från ett visst datum till ett annat är ett hyresavtal på bestämd tid oavsett om en avsett att avtalet ska upphöra vid det angivna datumet eller om avtalet automatiskt ska förlängas vid en utebliven uppsägning. När det gäller uthyrning av lokaler brukar en oftast hyra ut på bestämd tid, varav det är den utgångspunkten jag kommer ha i mitt svar.
Som huvudregel gäller vad som är avtalat mellan dig som hyresvärd och hyresgästen och det finns inget krav på att avtalet måste vara skriftligt för att vara giltigt, även om det är att föredra rent bevismässigt vid en tvist [12 kap. 2 § jordabalken]. Om något avtalsvillkor däremot skulle strida mot hyreslagen till hyresgästens nackdel, är villkoret inte giltigt. I ditt fall skulle det inte strida mot hyreslagen att avtala om en uppsägningstid på nio månader, eftersom det anses vara en rimlig tid för en sådan långvarig hyrestid som är aktuell i fallet [12 kap. 4 § jordabalken].
Som jag förstår det har du inte upprättat ett skriftligt avtal och av din fråga framgår inte att du avtalat något om uppsägningstiden muntligen med din hyresgäst. Om du inte avtalat något med din hyresgäst kan du tillämpa hyreslagens bestämmelser om nio månaders uppsägningstid. Annars är muntliga avtal lika giltiga som skriftliga avtal. Problematiken med muntliga avtal är dock att deras existens är svår att bevisa.
Vad kan du göra?
För att du ska kunna kräva en uppsägningstid på nio månader enligt hyreslagen krävs det att du och din hyresgäst inte kommit överens om något annat tidigare, muntligen eller skriftligen. Om inget avtalats om uppsägningstiden kollar du på hyreslagens regler. Problematiken är att den lagen verkar för hyresgästens fördel och är främst till för situationer där avtalsvillkoren är till nackdel för hyresgästen och ska förse hen med minimirättigheter. I ditt fall spelar det inte jättestor roll eftersom nio månaders uppsägningstid är i enlighet med hyreslagen och är således inte mer inskränkande än vad lagen anger. Däremot om du och hyresgästen har avtalat om en uppsägningstid är det de villkoren som gäller istället. Beroende på om uppsägningstiden bestämts muntligt eller skriftligt kan du ha en mer eller mindre fördelaktig position. Eftersom det som huvudregel är den som påstår att ett avtalsvillkor existerar ska visa att det faktiskt finns och gäller kan det vid ett muntligt avtal om uppsägningstiden vara svårt för hyresgästen att bevisa att ett avtal om uppsägningstiden ingåtts mellan er. Om ett avtal om uppsägningstiden däremot gjorts skriftligen är det enkelt att visa upp det och då är det de villkoren som gäller och tillämpas framför hyreslagen.
Hoppas du fick svar på din fråga. Du är mer än välkommen att höra av dig på min mejl om du har fler frågor.
Med vänliga hälsningar,
