Hyresavtal med 3 månaders uppsägningstid, möjligheter att korta ned den tiden?
Hej!
Jag och min sambo har en fråga gällande uppsägningstid av hyresavtal på obestämd tid. I kontraktet står det att 3 månaders uppsägningstid gäller.
Vi bor på en hästgård och hyr en lägenhet samt stallplats. Min sambo och hennes syster arbetar (utan kontrakt) i stallet. Ägaren av stallet, som dessutom är vår hyresvärd, trakasserar både min sambo och hennes syster, främst under arbetstid. Vi är väldigt missnöjda med situationen och vill lämna hästgården, då hyresvärden beter sig illa. Det ända som binder oss är uppsägningstiden på tre månader. Vilka möjligheter finns det för oss att upphäva kontraktet? Eller minska på uppsägningstiden? Vi har bott här i ca 9 månader.
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!
Uppsägning av hyresavtal på obestämd tid
Hyresavtal som gäller för obestämd tid ska sägas upp för att upphöra att gälla (12:3 1 st. Jordabalken (JB)). Ett hyresavtal på obestämd tid kan sägas upp för att upphöra att gälla tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen (12:4 p. 1 JB). Dessa regler är minimiregler och det går inte att avtal om sämre villkor, enbart mer förmånliga villkor för hyresgästen.
Avtal ska hållas
Eftersom ni har ett hyresavtal som stadgar tre månaders uppsägningstid är utgångspunkten att det ska gälla. En stark princip inom avtalsrätten är att avtal ska hållas. Självklart kan man försöka ha en dialog med sin avtalspart och se om den kan gå med på att avveckla avtalsrelationen i förtid. Däremot om avtalsparten kräver fullgörelse är det generellt svårt att komma undan det när man har ett bindande avtal.
I 36 § AvtL finns en s.k. generalklausul som stadgar att avtalsvillkor kan jämkas om villkoren är oskäliga med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheter vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden eller omständigheter i övrigt. I ert fall handlar det om omständigheter som inträffat efter avtalets tillkomst dvs att hyresvärden har trakasserat er. Ni skulle då kunna argumentera för att avtalsvillkoret om tre månaders uppsägningstid blir oskälig på grund av senare inträffade förhållanden och kräva att uppsägningstiden jämkas. Men som sagt är principen om att avtal ska hållas en stark princip inom avtalsrätten och det kan vara svårt att bevisa tillräckliga omständigheter för att ett avtalsvillkor ska anses oskäligt.
Om du har fler frågor är du varmt välkommen att ställa dem till oss på Lawline!
Med vänliga hälsningar,
