Möjligheten till prisavdrag vid fel i fastighet
Hej.
Vi har köpt ett hus och efter att vi har bott i ca 1 mån så framkommer det att grannen ska bygga på 1 våning på deras hus.
Detta kommer innebära att vi kommer att få mera insyn till vår alltan samt pool område samt att även soltimmar eventuellt kommer att försvinna.
Vi anser att säljaren har undanhållit oss information och undrar om vad vi har för möjligheter att omförhandla priset.
Lawline svarar
Hej, tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!
Jordabalkens (JB) fjärde kapitel är tillämplig på er situation. För att besvara er fråga kommer jag först att kortfattat beskriva vad som kan utgöra ett dolt fel. Därför kommer jag gå igenom vilka påföljder som kan bli relevanta om det föreligger ett dolt fel i en fastighet och därmed möjligheten till prisavdrag/omförhandla priset. Längst ner i svaret kommer ni hitta förslag för hur ni kan gå tillväga om säljaren vägrar att göra rätt för sig. Jag utgår ifrån att de inte finns någon friskrivningsklausul i köpehandlingen som undantar säljaren från ansvar.
Vad kan utgöra ett dolt fel?
Som huvudregel har köparen en mycket långtgående undersökningsplikt vid köp av fastighet. Detta innebär att köparen inte kan åberopa det som hen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten. Fel som köparen inte borde ha upptäckt eller kunnat förutsätta kallas för dolda fel. Men om en säljare ger preciserade utfästelser/garantier avseende någonting i förhållande till fastigheten bortfaller i princip köparens undersökningskyldighet angående just den delen. Det finns dock undantag, exempelvis om det måste anses uppenbart för köparen att utfästelsen var felaktig kan hen såklart inte åberopa felet eftersom det aldrig var dolt. Men som huvudregel bortfaller som sagt köparen undersökningsplikt vid garantier/utfästelser (4 kap. 19 § JB).Det kan både vara muntliga eller skriftliga uppgifter som säljaren har framfört till köparen angående fastighetens skick. Så länge uppgifterna är någorlunda preciserade borde de anses vara utfästelser och därmed en del av avtalet. (4 kap. 19 § JB).
Påföljder vid dolt fel i fastighet
Om det föreligger ett fel i fastigheten har köparen rätt till prisavdrag d.v.s. avdrag på köpeskillingen. Ni kan också ha rätt till ersättning för skadan om felet beror på försummelse (försummelse innebär att man är slarvig/oaktsam) på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst (en utfästelse är ett löfte/garanti) angående fastigheten.
För att häva köpet krävs det att felet är väsentligt, dessutom förlorar ni rätten att häva köpet ett år efter tillträdet av fastigheten, såvida inte säljaren har agerat i strid mot tro och heder (se 4 kap. 12 § andra stycket) eller har agerat grovt vårdslös (vårdslös innebär att man är slarvig/oaktsam).För att en säljare ska anses ha agerat mot tro och heder ställs det ganska höga krav, det kan vara att man exempelvis avsiktligt lurar köparen. (4 kap. 19 § JB) (4 kap. 12 § JB). Tänk på att ni måste meddela säljaren om det dolda felet inom skälig tid efter att ni upptäckte felet, annars kan ni förlora eran rätt att kräva skadestånd, prisavdrag och hävning (4 kap.19 a § JB).
Hur ni kan gå tillväga
Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller det som säljaren har utfäst kan det anses vara ett dolt fel. Om det föreligger ett dolt fel i fastigheten har ni möjlighet att få rätt till prisavdrag, ersättning och ni kan eventuellt häva köpet. Börja med att meddela säljaren, helst skriftligt (mail eller sms går bra) att ni anser att det föreligger ett dolt fel i fastigheten och att ni därmed kräver prisavdrag. Om säljaren vägrar att göra rätt för sig kan ni behöva ytterligare juridisk vägledning då dolda fel i fastighet är en komplicerad fråga och det är därför tyvärr svårt för mig att avgöra om det faktiskt föreligger ett dolt fel eller ej i situationen i fråga. Om ni inte kommer överens med säljaren rekommenderar jag därför att ni tar hjälp av en jurist. Om ni är intresserade kan ni vända er till Lawlines ordinarie byråverksamhet genom att boka en tid med en av våra skickliga jurister, klicka här: https://lawline.se/boka. Lawline erbjuder också produkter till fast pris :https://lawline.se/fixed_price.
Jag hoppas att ni fick svar på er fråga och att situationen löser sig! Om det är något mer ni undrar över är ni varmt välkomna att ställa en ny fråga.
Med vänliga hälsningar,
