Möjlighet att säga upp hyresavtal för lokal i förtid
Vi har ett nystartat AB där vi har skrivit hyresavtal med en hyresvärd om att hyra en butikslokal under 1.5 års tid. Nu under dessa corona tider när folk kommer vara hemma isolerade så är det ju katastrof för vårt företag då vi antagligen inte komma ha några kunder alls och måste betala för en lokal som kommer stå tom.
Finns det under sådana här omständigheter möjlighet att avsluta kontraktet med hyresvärden under force majeure eller liknande?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga rör hyra av fast egendom och reglerna om detta hittas i 12 kap. Jordabalk (JB), även kallad Hyreslagen.
Är det möjligt att säga upp hyresavtal i förtid?
Ert hyresavtal är ingånget på bestämd tid och sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats (12 kap. 3 § 2 st. JB). Det finns alltså tyvärr ingen möjlighet att säga upp hyresavtalet i förtid på grund av ändrade förhållanden så som force majeure.
För att kunna säga upp hyresavtalet under hyrestiden krävs ett avtalsbrott från hyresvärdens sida som ger er rätt att frånträda (häva) hyresavtalet. Hyresvärden ansvarar för lägenhetens beskaffenhet under hyrestiden (12 kap. 15 § JB) och om lokalen skadas under hyrestiden kan ni ha rätt att häva avtalet (12 kap. 16 §).
Hyresavtalet kan också sägas upp om ert aktiebolag försätts i konkurs enligt 12 kap. 31 § JB, men jag gissar att detta inte är önskvärt.
Vad kan ni göra?
Det första jag rekommenderar att ni gör är att kontakta hyresvärden och förklara hur det ligger till. Eventuellt kan ni komma överens om något som passar er båda. Eftersom hyresavtal är ett avtal är det alltid möjligt för parterna, i det här fallet hyresvärden och hyresgästen, att komma överens om att hyresavtalet ska upphöra i förtid även om avtalet är skrivet på bestämd tid.
En annan möjlighet är att överlåta hyresrätten till någon som vill ta över lokalerna. Som huvudregel krävs hyresvärdens godkännande för att ni ska kunna överlåta lokalen (12 kap. 32 § JB). Om ni hittar någon som vill överta hyresrätten till lokalen och hyresvärden godkänner detta är ni fria från alla skyldigheter som hyresavtalet innebär enligt 12 kap. 38 § JB. Dessutom har ni rätt att säga upp avtalet om ni framställt en begäran till hyresvärden om att få överlåta lokalen och hyresvärden nekar er att överlåta utan skälig anledning eller om hyresvärden inte svarar inom tre veckor (12 kap. 32 § 2 st. JB).
Ett sista alternativ är att hyra ut lokalen i andra hand. I likhet med en överlåtelse förutsätter en andrahandsuthyrning som huvudregel hyresvärdens godkännande (12 kap. 39 § JB). Lokalen kan även hyras ut utan hyresvärdens medgivande om hyresnämnden lämnar tillstånd till det enligt 12 kap. 40 § JB. Till skillnad från en överlåtelse innebär dock en andrahandsuthyrning att ni i förhållande till hyresvärden även framöver ansvarar för de förpliktelser som följer av hyresavtalet.
Hoppas ni fick svar på er fråga och lycka till!
Vänliga hälsningar,
