Möjlighet att inte behöva återställa kommunens mark enligt 3:12 JB
Vi har fått brev från kommunen för "olovlig anläggning och ianspråkstagande av deras mark" i anslutning till vår fastighet. På karta syns det att bl.a. vår pool och stenläggningar är utanför tomtgränsen, ca 100 kvm. (Dessa anläggningar har funnits där i ca 7 år, men marken har nyttjats av oss hela tiden.) Vi uppmanas att ta bort "anläggningar" och återställa marken. Till saken hör att denna mark inte kan säljas till oss enligt kommunen eftersom marken är planlagd som allmän plats. Marken ligger till så att det är mycket svårt för någon annan att nyttja den än vi.
När vi flyttade in för 11 år sedan använde den tidigare ägaren det som sin tomt (gräsmatta, pool m.m.), det fanns ett staket på det som vi uppfattat som gräns och vid överlåtelsen pekade tidigare ägaren ut gränserna (så som han uppfattade dem). Vi tror inte han ljög utan det var nog hans uppfattning att gränserna var där han visade dem. Mycket möjligt att den han köpt av visat samma gränser för honom. Tittar man på lantmäteriets karta finns det också en liten stuga/friggebod uppritad på denna del av kommunens mark som tillhörde tidigare ägaren. Mycket tyder alltså på att kommunens mark uppfattats som vår fastighets tomt länge. Kommunen har aldrig tidigare anmärkt på nyttjandet vad vi vet. Kan vi hävda att vi nyttjat marken i "god tro" och ha tillåtelse att fortsätta använda denna men betala ersättning till kommunen? Detta exempelvis med hänvisning till Jordabalken 3 kap §12. Eller måste vi återställa marken?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.
Jag tolkar din fråga som att ni har en pool och stenläggningar utanför er tomtgräns. Ni har inte vetat om att dessa anläggningar har befunnit sig utanför tomtgränsen, utan ni har trott att tomtgränsen gått längre ut. Detta enligt tidigare ägares utpekande av gränserna samt vissa uppgifter på kartor. Du undrar nu om det ni verkligen måste ta bort anläggningarna och återställa marken samt om ni kan hävda god tro.
Genomgång av rättsläget
Huvudregeln i ditt fall är att fastighetsägaren ansvarar för att veta var tomtgränserna går. Det är sedan fastighetsägarens ansvar att hålla sig innanför dessa. För kännedom om tomtgränserna går det exempelvis att studera tomtkartor.
Det är kommunens detaljplaner som styr hur marken ska användas. Regler om detaljplaner finns i plan och bygglagen (PBL). I ditt fall handlar det om allmän platsmark och i enlighet med denna lag kan allmän platsmark ges skydd i detaljplanen. Allmän platsmark utgörs av områden som ska vara tillgängliga för allmänhetens behov av grönområden, eller som buffert mellan bostäder och/eller allmän verksamhet. I ditt fall rör det sig troligtvis om buffert mellan bostäder och/eller annan verksamhet. Allmän platsmark är inte avsedd för bebyggelse och får därför endast tillfälligt upplåtas. För en sådan upplåtelse krävs tillstånd.
Att använda kommunens mark olovligen kan utgöra brottet egenmäktigt förfarande som återfinns i 8:8 brottsbalken (BrB). Den som olovligen tar, brukar eller på annat sätt tillgriper något kan dömas för egenmäktigt förfarande till böter eller fängelse i högst ett år. Det är alltså detta brott som ni riskerar att dömas för om ni inte tar bort anläggningarna och återställer marken.
Era eventuella möjligheter
Frågan är då om ni kan hävda god tro, eftersom det gått så lång tid och kommunen inte har protesterat mot att ni har använt den allmänna platsmarken utanför er tomt. Att det gått lång tid torde inte ha någon betydelse i ert fall. Ni har troligen endast haft tur med att kommunen inte upptäckt problemet tidigare. Det finns inget stöd för att ert agerande i god tro skulle kunna leda till att kommunen måste ge upp och låta er fortsätta använda marken. Detta skulle gå emot syftet med den allmänna platsmarken, alltså att exempelvis skapa en buffert mellan bostäder. Därmed är det troligtvis inte möjligt att hävda god tro i sig.
Däremot skulle en möjlighet vara att åberopa 3:12 jordabalken (JB), precis som du skriver i din fråga. I denna bestämmelse står att om byggnad eller annan anläggning uppförts så att den skjuter in på angränsande mark, och skulle anläggningens borttagande eller förändring medföra betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare, är denne ej skyldig att avträda den mark som sålunda tagits i anspråk, förrän anläggningen avlägsnats eller blir obrukbar. Undantaget i andra stycket, att den som uppförde anläggningen inkräktade på den angränsande marken med avsikt eller av grov vårdslöshet, och, när anläggningen överlåtits till annan, denne ägde kännedom därom vid sitt förvärv, torde inte vara tillämpligt på sin situation utifrån vad du skrivit i frågan. Om 3:12 JB skulle vara tillämplig har ni tills vidare rätt att behålla anläggningen mot att ni betalar ersättning till kommunen.
Hur går ni tillväga?
Ni bör i första hand höra av er till kommunen och framföra att ni har rätt att ha kvar anläggningarna mot betalning enligt 3:12 JB. Skulle kommunen inte gå med på detta kan ni väcka talan i tingsrätten. Behöver ni juridisk hjälp i ärendet kan en av Lawlines duktiga jurister agera ombud. Om du önskar anlita en jurist kan du höra av dig till mig på lovisa.lundgren@lawline.se. Du kan även maila mig om du har några frågor angående svaret.
Med vänliga hälsningar,
