Möjlig nedsättning och ersättning vid oskälig hyra?
Hej! Jag och min sambo bor i nuläget hos en privat hyresvärd i förstahand. Vi har bott i lägenheten i 2år Och börjat fundera på hur skälig hyran egentligen är då vi fått många kommentarer om att den är väldigt dyr. I denna processen har vi även märkt att vår lägenhet endast är 67.4kvm men kontraktet säger 75kvm (Jag har mätt enligt hyresgästföreningens instruktioner). Så för att dela frågan.
1. Vad gäller ang. återbetalning om hyran anses oskälig?
2. Vad gäller återbetalning av de kvadratmeter vi betalat för mycket?
Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Utgångspunkt
Jag kommer allmänt besvara frågan huruvida det finns möjlighet till nedsättning av oskäligt hög hyra samt vilken möjlighet till ersättning för den oskäliga andelen som föreligger. De frågor som formulerats i frågan går hand i hand och kommer besvaras enhetligt därav; hyresrättens storlek är en väsentlig aspekt vid bedömningen av hyrans skälighet och inte fristående därvid. Eftersom informationen om omständigheterna i ditt fall är skral kan jag inte ge ett bestämt svar angående den förväntade utgången.
1. Vad gäller angående återbetalning i allmänhet om hyran anses oskälig?
Hyran ska som huvudregel anges till ett bestämt belopp i hyresavtalet (12 kap. 19 § första stycket jordabalken, hädanefter JB). Vill du som hyresgäst att hyresvillkoren ska ändras ska du skriftligen meddela detta till hyresvärden. Tidigast en månad efter detta kan ansökan om prövning väckas inför hyresnämnden (12 kap. 54 § JB). I det fall tvisten rör hyrans storlek ska denna fastställas till ett skäligt belopp, varvid hänsyn tas till bruksvärdesmässigt likvärdiga hyresrätter (se mer om begreppet bruksvärde nedan och se 12 kap. 55 § JB).
I rättsfallet NJA 2002 s. 477 som handlade om hyrans skälighet vid felaktig storleksangivelse (85 kvadratmeter angivet men 77 kvadratmeter i realiteten). Högsta domstolens (HD) resonemang centraliserades kring frågan om vad som avgör hyrans skälighet.
"Med bruksvärdet avses vad lägenheten med hänsyn till beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer kan anses från hyresgästernas synpunkt vara värd i förhållande till övriga lägenheter på orten. På bedömningen av lägenhetens beskaffenhet inverkar många faktorer, såsom lägenhetens storlek, modernitetsgrad, planlösning och läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Jämte den egentliga beskaffenheten bedöms förmåner knutna till lägenheten eller fastigheten, såsom hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, lekplats, garage eller biluppställningsplats tillhörande själva lägenheten. Alla dessa omständigheter bör bedömas objektivt." (se NJA 2002 s. 477)
Mer specifikt angående ytstorlek gäller att felaktig storleksangivelse kan utgöra en sådan brist som omnämns i 12 kap. 11 § JB (och 12 kap. 16 § JB för hyrestiden). Sådan brist kan berättiga nedsättning till skälig hyresnivå samt skadeståndsersättning för utbetalt överpris. Härvid konstaterade HD i ovan nämnt fall (NJA 2002 s. 477) att hyresvärden som huvudregel bör svara strikt för en hyresrätts angivna storlek, det vill säga med skadeståndsansvar oavsett egen vårdslöshet; detta är alltså en huvudregel och i vissa fall krävs vårdslöshet.
2. Vad gäller i detta fall som frågan angår?
2.1 Brist angående angiven storlek
Som ovan stadgat är informationen begränsad. Klart står dock att hyresrättens angivna storlek är 75 kvadratmeter medan en uppmätning tyder på att riktigheten egentligen är 67,4 kvadratmeter. I fallet NJA 2002 s. 477 konstaterade domstolen att nedsättning av hyran visserligen inte var berättigad; detta med hänsyn till att det inte kunde anses påverka det skäliga värdet (se ovan om skäliga värdet). För att ersättning ska vara berättigat för bristen angående storlek jämte 12 kap. 11 och 16 § JB gäller således att denna omständighet ska vara en avgörande faktor i hyrans oskälighet; närmare vad som gäller i detta fall går inte att fastslå.
2.2 Oskälighet i övrigt
Även övriga omständigheter kan föranleda hyresnedsättning med hänsyn till befintlig oskälighet. Hyran sätts i sådant fall ned till ett skäligt belopp (12 kap. 55 § JB). Bedöms hyran som oskälig och en lägre, skälig hyra fastslås har hyresrätten rätt till återbetalning av mellanskillnaden, detta får dock inte avse längre tid tillbaka än ett år före dagen för ansökan om prövning (12 kap. 55e § JB).
3. Sammanfattning
Du kan vara berättigad nedsatt hyra till en skälig nivå samt återbetalning av oskälig hyra (12 kap. 55 och 55e § JB). I det fall hyresvärden vårdslöst eller under strikt ansvar angett felaktig ytstorlek och detta anses ha påverkat hyrans skälighet kan skadestånd begäras för längre tid tillbaka (upp till och med 10 år, se 12 kap. 11 § första stycket 4 p. JB). För att någon ersättning eller nedsättning ska vara berättigad krävs att hyran är högre än det normala utifrån bruksvärdet, vilket bedöms utifrån ovan redogjorda.
Härvid avslutar jag detta svar med förhoppning om att omständigheterna har klarnat. Inga mer direkta besked kan ges utifrån information. Hoppas du fick din fråga besvarad i görligaste mån!
Vänlig hälsning,
