Grannarna har satt upp flera plank i direkt anslutning till min tomtgräns, vad gäller? Samma grannar har även orsakat viss åverkan på min fastighet i samband med en renovering, vad gäller?
Hej,
För några år sedan fick vi nya grannar. Vi bor i ett kedjehus. Husen hänger ihop med ett förråd. På framsidan stod ett plank mellan husen. Grannarna ville ha en annan layout på staket och plank. De byggde ett plank bakom det befintliga. Då vårt plank inte stod på tomtgränsen fäste de sitt plank i vår huskropp och det står nu 2dm in på vår tomt. Vi har aldrig tillfrågats i sak. Dessutom kan vi nu inte komma åt elkabeln till våra spottar.
På baksidan fanns det en spalje med blommor. Grannarna tog bort spaljen och byggde ett plank en halv m in på vår tomt. Efter tillsägelse flyttades planket men det är fortfarande 210cm högt, inget bygglov o ingen överenskommelse.
Grannarna renoverade sin innergård. Anlitade en firma som slipade stenplattorna utan våtslip. Hela vår tomt o fönster var fulla av slipdamm och barnbarnet fick en astmaattack. Efter många påtryckningar införskaffades en våtslip. Utländska hantverkare behöver ej våtslip fick vi till svar.
Vi har nu tröttnat efter att vi fått ett brev där grannarna klagade på att vi ibland har stått 5cm in på deras sida på vår gemensamma parkering.
Min fråga är vilka lagliga rättigheter har jag och vilka rättsliga åtgärder kan jag vidta.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger en fastighet på vilken det står ett kedjehus. Det ifrågavarande huset hänger samman med huset på grannfastigheten genom en förrådsbyggnad och avskiljs genom ett plank på framsidan. Genom diverse av grannarna genomförda ändringar byggdes ett nytt plank vilket sedermera dels fästes i er huskropp och dels numera sträcker sig över tomtgränsen. Något samtycke ifrån dig inhämtades aldrig och den nu vidtagna åtgärden omöjliggör också åtkomst av en vital kabel. Vidare har ägarna till grannfastigheten flyttat på viss egendom tillhörig dig och likaledes byggt ytterligare ett plank (på baksidan) som enligt ditt förmenande både är för högt och saknar erforderligt bygglov. Härutöver och i samband med en efterföljande renovering av grannfastighetens innergård belamrades även hela din tomt och flertalet fönster med slipdamm. Det ovan sagda har sammantaget gjort att du nu har tröttnat varför du undrar huruvida du äger rätt att vidta några rättsliga åtgärder. Och den lagstiftning som behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor följer enligt nedan.
Plan- och byggförordningen (PBF).
I den fortsatta framställningen kommer det även att refereras till viss rättspraxis (tidigare domstolsavgöranden) för att ytterligare kunna belysa rättsläget.
De grannelagsrättsliga reglerna, vad gäller?
Den allmänna hänsynsregeln i jordabalken föreskriver att var och en vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom ska ta skälig hänsyn till omgivningen, vilket framgår av 3 kap. 1 § JB. Här har lagstiftaren uttryckt en riktlinje för grannsämjan, vilken innebär att vidtagna åtgärder på egen eller annans fastighet inte får rendera i några besvär för andra. Med andra avses för övrigt en vidare krets av rättssubjekt än de närmaste grannarna. En talan i domstol ska i första hand väckas i enlighet med reglerna i 32 kap. MB (jfr 3 kap. 3 § 1 st. JB). Om miljöbalkens regler inte skulle anses tillämpliga kan en skadeståndstalan istället väckas i allmän domstol (i tingsrätt som första instans) med stöd av 3 kap. JB. Genom domstolens försorg kan sedan ett föreläggande eller ett förbud, vilka båda kan förenas med viten, riktas mot den aktuella grannen. Här kommer dock en intresseavvägning att göras där hänsynstagandet till din fastighet inte får gå så långt att det skulle framstå som orimligt för din granne att uppfylla de ifrågavarande kraven. I ett avgörande från Högsta domstolen (HD), NJA 1995 s. 720, hade en fastighetsägare i samband med ett bygge lagt igen en bäckfåra (ett mindre dike) genom vilken avrinning av dagvatten skedde från en grannfastighet. Borttagandet hade orsakat skada på den senare fastigheten då stora mängder vatten hade ansamlats på tomten och således förstört densamma. Den första fastighetsägaren ansågs ansvarig för de uppkomna skadorna och borde ha vidtagit erforderliga åtgärder så att avrinningen fortsatt hade kunnat ske på ett tillfredsställande sätt. Denne blev därför skyldig att utge skadestånd.
Den ovan refererade HD-domen talar således för att dina grannar vid tidpunkten för renoveringen egentligen var skyldig att utge viss ersättning för den åverkan på din fastighet som orsakades av arbetet på innergården. Vidare torde de ha varit skyldiga att svara för det faktiska återställandet av din tomt samt tvätt av de fönster som påverkades av hantverkarnas sliparbeten. Det finns naturligtvis ingenting som hindrar dig från att i efterhand framställa ett yrkande om ersättning för de tidigare skadorna enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer. Dessa innebär i korta drag att du som fastighetsägare kan begära skadestånd av dina grannar, men det förutsätter en konstaterad skada, ett uppsåtligt (avsiktligt) eller oaktsamt (vårdslöst) agerande hos dessa och ett påräkneligt/naturligt orsakssamband (adekvat kausalitet med skadeståndsrättslig terminologi) mellan grannarnas handlande och den uppkomna skadan (sakskadan, se 2 kap. 1 § SkL). Huruvida så verkligen var fallet kan jag i skrivande stund av förklarliga skäl inte säga med säkerhet. Kausaliteten (orsakssambandet) framstår dock som relativt oproblematisk att fastställa. Hade inte renoveringsarbetet genomförts på det sätt som skedde hade din tomt inte tagit skada av slipdammet. Om kausaliteten också var adekvat (alltså relevant, någorlunda förutsägbar/naturlig/påräknelig) följd av skadevållarens handlande kan stundtals föranleda en del huvudbry. Men det kan förmodligen här argumenteras för att det låg i farans riktning (var naturligt) att det uteblivna bruket av våtslipen utomhus kunde orsaka just de aktuella skadorna varför adekvanskravet torde vara uppfyllt.
Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar HD så kallade prejudikat (normerande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa. Jag valde därför för tydlighetens skull att hänvisa till en dom som jag bedömde ägde viss relevans för just ditt ärende.
Allmänna regler om bygglov och vad som gäller avseende de av grannen uppförda planken?
De grundläggande bestämmelserna om bygglov står att finna i 9 kap. PBL och där sägs att bygglov bland annat krävs för just en tillbyggnad och detta stadgas i 9 kap. 2 § 1 st. 2 p. PBL. Enligt 9 kap. 4 b § 1 st. 1 p. PBL får dock göras en tillbyggnad som inte har en större bruttoarea än 15,0 kvadratmeter, som inte överstiger bostadshusets taknockshöjd och som inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter. Det ska vidare tilläggas att kommunen inom vilken fastigheten är belägen får i detaljplan bestämma att bygglov ändå fordras för en sådan åtgärd, vilket går att utläsa av bestämmelserna i 9 kap. 4 d § och 8 § 1 st. 2 a p. PBL. Och märk väl att även om bygglov (och/eller rivningslov) inte krävs är vissa åtgärder oaktat detta anmälningspliktiga och får således inte påbörjas förrän anmälan om det nu sagda har meddelats behörig instans, se 9 kap. 16 § PBL som hänvisar till 16 kap. 8 § PBL som i sin tur stipulerar att regeringen får meddela särskilda föreskrifter härom.
Det ovan anförda gäller i princip uteslutande byggnader och det kan naturligtvis diskuteras om ett plank i direkt anslutning till en byggnad överhuvudtaget är att betrakta som en tillbyggnad. Om så inte skulle vara fallet skulle det möjligen gå att hävda att uppförande av plank generellt inte utgör bygglovspliktiga åtgärder. Men problemet löses genom den av regeringen antagna plan- och byggförordningen där det i förordningens 6 kap. går att utläsa att i fråga om andra anläggningar än byggnader krävs det bygglov för att anordna, inrätta, uppföra, flytta eller väsentligt ändra just murar och plank, se 1 § 7 p. Det föreligger emellertid vissa undantag. Det är exempelvis tillåtet att bygga ett plank med en höjd av maximalt 180 cm utan bygglov, men det förutsätter dock att planket är placerat minst 4,5 meter från tomtgränsen. Annars fordras den ifrågavarande fastighetsägarens medgivande eller ett från byggnadsnämnden beviljat tillstånd. Utifrån din ärendebeskrivning kan det konstateras att ägarna till grannfastigheten inte torde uppfylla något av ovanstående rekvisit. På framsidan inhämtades aldrig ditt godkännande och jämte detta har man dessutom tagit ditt hus i anspråk för fastsättandet av beslagen till planket. Även en del av din tomt nyttjas (två decimeter). Om bygglov söktes för just det här planket förtäljer dock inte riktigt den information som har lämnats ovan. Likaså är plankets höjd oviss. Men detta får enligt min mening ändå inte någon bäring på den rättsliga bedömningen. Planket på framsidan har uppförts olovligen. Gällande planket på baksidan förhåller det sig på väsentligen samma sätt. I det här fallet har du härutöver uttryckligen uppgett att planket är 210 centimeter högt och saknade ett beviljat bygglov. Det ska noteras att en åtgärd som är bygglovspliktig egentligen inte under några som helst omständigheter får påbörjas innan startbesked erhållits, se 10 kap. 3 § 2 p. PBL.
Följande lagrumshänvisningar (lagrum = lagparagraf) avser 11 kap. PBL om ingenting annat anges. Den som underlåter att ansöka om erforderligt tillstånd (bygglov) kan åläggas ett lovföreläggande enligt 17 §. Det innebär att en åtgärd som kräver bygglov och som har vidtagits utan sådant lov kan leda till att fastighetsägaren genom ett föreläggande bereds tillfälle att inom viss tid ansöka om lov om det är sannolikt att lov kommer att kunna ges. I annat fall kan detta leda till ett så kallat rättelseföreläggande, 20 §, vilket kan förenas med vite, 37 §, och alla eventuella kostnader i samband med detta kommer den förpliktigade (dina grannar) att ensamt behöva stå för, 27 §. Därutöver blir de skyldiga att betala en byggsanktionsavgift enligt 51 § och i den förevarande situationen kommer denna att uppgå till minst 1 183 kr (0,025 prisbasbelopp med ett tillägg motsvarande 0,01 prisbasbelopp per löpmeter, årets prisbasbelopp ligger på 47 300 kr), vilket stipuleras i 9 kap. 12 § 8 p. PBF.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammantaget kan följande anföras. Under förutsättning att uppkomsten av slipdammet på din tomt är att betrakta som en sakskada och att återställandet likaledes var förenat med vissa kostnader bör du vara berättigad till ett skadestånd. Vem som formellt är att anse som skadevållare (dina grannar eller hantverkarna) låter jag dock vara osagt. Men mycket talar naturligtvis för att det i själva verket är hantverksfirman som ett kommande ersättningsanspråk ska riktas mot. Mot bakgrund av den allmänna hänsynsregeln i 3 kap. 1 § JB och HD:s avgörande i NJA 1995 s. 720 går det eventuellt att argumentera för att du också torde kunna utkräva ersättning av ägarna till grannfastigheten för deras intrång (de vidtagna åtgärderna utan ditt samtycke som numera sträcker sig över din tomtgräns). Vidare äger du rätt att påkalla byggnadsnämndens uppmärksamhet. För såvitt jag kan bedöma borde någon form av byggsanktionsavgift åläggas dina grannar.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
