Min hyresvärd vill att jag ersätter stulna nycklar - får han verkligen kräva det?
Hej! Jag blev bestulen på bland annat mina nycklar. Jag och min hyresvärd kom på telefon överens om att jag inte skulle behöva betala och då tyckte jag det var bäst att vi bytte lås på dörrarna. Han gav mig senare fakturan och frågade om jag kunde kolla om min försäkring täckte den då hans inte gjorde det. När jag sedan sa att min försäkring inte heller täckte den så villa han nu att jag betalar allt.
Kan han verkligen göra så? Är jag skyldig att betala? Det står ingenting om det i kontraktet, bara om borttappade nycklar och mina blev ju stulna.
Lawline svarar
Hej!
Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår att dina nycklar nyligen stals och att du och din hyresvärd muntligen kom överens om att du inte skulle behöva ersätta nycklarna eller byte av lås på dörrarna. Senare, efter att ha fått veta att varken din eller hans försäkring täcker kostnaderna, krävde hyresvärden att du ändå ska stå för det hela. Nu undrar du om din hyresvärd verkligen kan kräva detta av dig efter att ni tidigare kom överens om något annat och det hyresavtalet endast reglerar "borttappade" nycklar. Din fråga är hyresrättslig och regleras i 12 kap. Jordabalken (JB). För att svara på din fråga går jag först igenom förutsättningarna för en hyresgästs ersättningsskyldighet, och gör sedan en bedömning av villkoret i hyresavtalet och den muntliga överenskommelsen.
Rimligen omfattas även stulna nycklar av begreppet "borttappade" i ditt hyresavtal
Nycklarna till en lägenhet är en del av själva hyresobjektet i hyresavtalet. En hyresgäst är enligt enligt 12 kap. 24 § JB endast skyldig att ersätta skada som har uppstått till följd av hyresgästens vållande eller vårdslöshet. Har en skada däremot uppstått av annan anledning än hyresgästens vållande eller vårdslöshet, är denne inte skyldig att ersätta den. En hyresgäst och hyresvärd kan genom avtal kringgå denna regler, men endast till hyresgästens förmån. Det innebär att hyresgästens ersättningsskyldighet inte kan utvidgas till att gälla för andra skador än sådana som har uppstått genom vårdslöshet, t.ex. normalt slitage. Däremot kan överenskommelse träffas om att det ska göras undantag då hyresgästen inte ska ersätta skada trots att den har uppstått genom vårdslöshet.
I ditt fall beskriver du att det i hyresavtalet särskilt föreskrivs att hyresgästen ska ersätta borttappade nycklar. Detta är gällande mellan dig och hyresvärden, men frågan är om uttrycket "borttappat" också ska anses innefattar situationen då nycklar blir stulna. När ett avtalsvillkor är otydligt, t.ex. på grund av oprecis ordanvändning, är det klädsamt att använda sig av avtalstolkningsteknik för att utröna ordens verkliga innebörd i kontexten. I ditt hyresavtal, om man endast beaktar ordalydelsen, kan enbart just "borttappade" nycklar omfattas av avtalsvillkoret. Det skulle innebära att du inte vore ersättningsskyldig för nycklar som har "stulits". Tar man däremot även hänsyn till avtalsvillkorets ändamål och hyresavtalets systematik i övrigt, är det troligt att ändamålet med villkoret var att reglera att hyresgästen ska stå för försvunna nycklar, oavsett hur dessa har försvunnit. I synnerligen oklara fall kan man även tolka ett avtalsvillkor enligt vad som verkar skäligt och rimligt, och i detta fall är det både skäligt och rimligt att hyresgästen står för både borttappade som stulna nycklar. I det stora hela vore det nog svårt att vinna framgång med att hävda att avtalsvillkoret om nycklarna endast ska gälla för bara bokstavligt talat "borttappade" nycklar, och inte även i andra situationer då nycklar har försvunnit. Hyresvillkoret läses alltså nog bäst som att även stulna nycklar ska ersättas av hyresgästen.
Din muntliga överenskommelse med hyresvärden ger dig rätt men är svår att bevisa
Du beskriver att du och hyresvärden muntligt kom överens om att du inte skulle stå för ny nyckel eller låsbyte. Av 12 kap. 2 § JB följer att det inte finns några formkrav för ett hyresavtal - det kan ingås skriftligt eller muntligt. Att vissa delar av ett hyresavtal har ingåtts skriftligt hindrar inte att andra villkor av hyresförhållandet avtalas muntligt i efterhand. Detta innebär att din muntliga överenskommelse med hyresvärden är bindande i och för sig. Däremot är förekomsten av ett muntligt avtal mycket svårt att bevisa och kan således endast sällan med framgång åberopas i en rättsprocess. I ditt fall skulle hyresvärden kunna hävda att ni aldrig hade en sådan muntlig överenskommelse, och även peka på att nyckelfrågan redan finns reglerad i det skriftliga hyresavtalet mellan er. I ett sådant fall skulle det finnas lite för dig att göra åt saken.
Sammanfattning
I 12 kap. 24 § JB stadgas att en hyresgäst endast ska ersätta skador som har orsakats av eget vållande eller oaktsamhet. Att förlora sina nycklar, oavsett om det sker genom felplacering eller stöld, är nog att anse som en sådan vållandeskada som hyresgästen ska ersätta. I ditt hyresavtalet sägs dessutom att hyresgästen ska ersätta borttappade nycklar, vilket, med hjälp av lagtolkningsteknik, en domstol nog skulle förstå som att alla fall av försvunna nycklar omfattas av villkoret. Lagbestämmelsen och avtalsvillkoret kan inte förstås på något annat sätt än att du är skyldig att ersätta nyckeln och även stå för låsbytet då detta är en direkt följdskada av den förlorade nyckeln. Att du och hyresvärden muntligt har kommit överens om att du ändå inte ska stå för dessa kostnader innebär i och för sig att du inte är ersättningsskyldig, men en sådan muntlig överenskommelse är som sagt svårt för dig att bevisa.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Med vänlig hälsning,
