Medföljer servitut vid överlåtelse?
Hej!
Jag har en sommarstuga med tomtgräns som är 100m från vattnet. När marken till min sommarstuga styckades av från stamfastigheten skrevs det i köpekontraktet in att köparen har rätt att anlägga en mindre brygga på stamfastigheten. Det finns dock inget servitut. Jag var inte köpare av marken utan har tagit över sommarstugan efteråt. Tidigare brygga som funnits har tagits bort sedan några år tillbaka av tidigare ägare.
Nu vill jag bygga en ny brygga, men ägaren av marken vid vattnet som den ska stå på hävdar att rätten till brygga inte följer med vid ägarbyten eftersom inget servitut finns inskrivet hos Lantmäteriet. Dock finns köpekontraktet registrerat hos Lantmäteriet.
Har jag rätt att bygga bryggan eller inte?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Som jag har förstått din fråga, undrar du om klausulen i köpekontraktet, det vill säga den som ger köparen rätt att anlägga en brygga, är giltigt gentemot grannfastighetsägaren även efter att du förvärvat fastigheten.
Regler om fastigheter och servitut finns i jordabalken (JB).
Trots att du skriver att ett servitut "inte finns", kan klausulen i köpekontraktet i själva verket vara ett avtal om servitut. Ett avtal är nämligen inte beroende av vad parterna kallar det, utan det är innehållet som är avgörande. Därmed blir en första fråga om klausulen i köpekontrakt är att betrakta som ett avtal om servitut.
Regler om servitut finns i 14 kap JB. Enligt 14 kap 1 § JB får på en fastighet upplåtas rätt för ägaren av en annan fastighet att nyttja eller på andra sätt ta i anspråk del av den andra fastigheten, det vill säga servitut. För att ett servitut ska vara giltigt krävs det att avtalet är skriftligt, samt att ändamålet med upplåtelsen anges, 14 kap 5 § JB. Båda dessa krav tycks vara uppfyllda i ditt fall, eftersom avtalet är skriftligt då klausulen är upptagen i ett köpekontrakt och då ändamålet med servitutet anges, nämligen att bygga en brygga. Om det är så att klausulen egentligen är ett giltigt avtal om servitut, blir nästa fråga om avtalet är giltigt även efter överlåtelsen till dig. Svaret på den frågan är ja, eftersom ett servitut är förenat med äganderätten till en fastighet, se 14 kap 3 § JB. Det krävs inte att servitutet är inskrivet. Detta innebär att ett servitut så att säga utgör ett tillbehör till en fastighet och därmed också ingår om ägaren överlåter fastigheten. I ditt fall innebär det alltså att rätten att bygga en brygga på marken bör kvarstå för dig.
Om det ändå skulle vara så att servitutet av någon anledning inte skulle anses vara giltigt, så kan du ändå ha rätt att bygga en brygga. Ett så kallat borgenärsbyte (byte av fordringsägare) kräver inte gäldenärens (den prestationsskyldiges) samtycke. I detta fall kan din granne anses vara gäldenär, eftersom grannen varit skyldig att låta den tidigare ägaren till din fastighet bygga en brygga på dennes tomt. Vid ett borgenärsbyte, vilket kan anses ha inträffat när du förvärvade fastigheten, medföljer enligt allmänna fordringsrättsliga principer sådana rättigheter som har en koppling till avtalsobjektet (så kallade osjälvständiga rättigheter). Enligt allmänna fordringsrättsliga principer anses likaså en förvärvande borgenär, efter ett borgenärsbyte, ha lika god rätt gentemot en gäldenär som den överlåtande borgenären (jämför 27 § skuldebrevslagen, som anses kunna tillämpas på de flesta avtal, inte endast skuldebrev). Dessa regler är komplicerade, men innebär i korthet följande i ditt fall. I och med rätten för säljaren av din fastighet att bygga en brygga, var din granne gentemot den förre ägaren förpliktad att låta honom bygga en brygga, om han så hade velat. När du senare förvärvade fastigheten, förvärvade du de rättigheter som överlåtaren hade, vilket innebär att du också ska ha möjlighet att bygga en brygga på grannens mark om du så vill.
Slutsatsen är med andra ord att, om avtalet egentligen utgör ett avtal om servitut, har du rätt att bygga en brygga på grannens fastighet. Även om avtalet inte är ett avtal om servitut, tycks din rätt att bygga en brygga ha följt med köpeavtalet, vilket innebär att du skulle ha en sådan rätt ändå.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
