Måste man skriva på ett avtalsservitut?
Min granne har trampat upp en gångstig över tomten för min fritidshusfastighet för att nå sin bryggplats, av "gammal hävd säger han". Nu vill han skriva ett servitutavtal för sin fastighet med rätta att passera. kan man neka att skriva på ett avtalsservitut ? jag kommer i framtiden vilja bygga ett nytt hus alldeles i närheten av stigen. kan han tvinga sig till att få ett servitut avtal påskrivet?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Reglerna om servitut regleras i 14 kap. JB(jordabalken).
Lantmäteriet bedömer möjligheten att upprätta ett servitut efter att man ansökt om inskrivning till fastighetsregistret. När man upprättar ett servitut så skriver man ett avtal mellan två fastigheter (avtalet gäller oavsett vilka som äger fastigheterna, alltså knyts inte servitutet till just dig och din granne utan till era fastigheter). Lantmäteriet bedömer sedan avtalsservitutet vid ansökan som ska uppfylla vissa kriterier: (Lantmäteriets hemsida hittar du här)
1. Avtalet ska gälla mellan två fastigheter
2. Syftet ska vara ändamålsenligt
3. Stadigvarande betydelse
4. Något nödvändigt för att fastigheten ska fungera
5. Servitutet ska inte belasta den tjänande fastigheten(din fastighet) i någon högre grad.
Var gränserna kring alla detta begrepp går är klarlagt genom praxis och bedömning görs i varje enskilt fall. Regler kring servitut kan verka krångliga men det är för att det är högre krav på förhållandet då avtalet är bindande tillsvidare.
Huvudregeln vid avtalsbildning i Sverige är att parterna har avtalsfrihet, detta betyder alltså att man har rätt att ingå/inte ingå avtal. Man ska inte heller tvingas på ett avtal. Så kallat negativ avtalsbildning godtas som huvudregel inte. Det vi har talat om hittills är avtalsservitut som då bildas genom att två fastigheter kommer överens om ett servitut.
Om du vägrar skriva på ett sådant servitut och det inte finns något annat sätt för din granne att nå sin bryggplats så kan ett officialservitut bildas. Ett officialservitut är ett servitut som bildas genom beslut från myndighet där det bildas genom en lantmäteriförrättning i en så kallad fastighetsreglering. Detta görs endast om upplåtelsen är av ”väsentlig betydelse” för den härskande fastigheten(din grannes fastighet) och parterna inte kommer överens på egen hand.
Kort svar på din fråga blir alltså att det beror på. Han kan inte tvinga dig att skriva på ett avtal, enligt 14 kap 1 § JB står det att fastigheterna får upprätta rätt till ägare av annan fastighet att i visst hänseende nyttja den tjänande fastigheten. Men om du vägrar och han tar det vidare och ett officialservitut blir aktuellt just på grund av att din granne inte kan komma åt bryggplatsen på något annat sätt och det anses vara av väsentlig betydelse för honom att kunna nå den så kan ett servitut ändå upprättas.
Hoppas du fick svar på din fråga,
Vänligen
