FrågaAVTALSRÄTTÖvrigt08/06/2022

Måste jag flytta på min friggebod som mestadels står på grannens tomt trots en föreliggande överenskommelse om nyttjanderätt?

Vi flyttade till nytt boende 2011 och på tomten stod då en Friggebod som tidigare stått till 100% på tomten. Tidigare ägaren ändrade dock gränsdragningen så att ca. 85% av Friggeboden hamnade utanför tomten och det är det läget vi har nu. Friggeboden har varit placerad på detta sätt sedan 1987. Vid vårt köp av tomten 2010 var grannen ok med att Friggeboden stod till 85% på hennes tomt. Grannen har nu styckat av en del av sin tomt som vår Friggebod står på och kräver nu att vi ska flytta den medan vi hävdar att den står där av hävd (totalt 35 år). Vi har inte någon annan plats på vår tomt att placera Friggeboden på. Har vi rätten på vår sida eller måste vi flytta på Friggeboden?

Lawline svarar

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, 

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB) och lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL)

Enligt 8 kap. 1 § 1 st. JB gäller att upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag kan ske som jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Av bestämmelsens andra stycke följer att lägenhetsarrende föreligger när jord upplåtits på arrende för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen inte är att anse som bostadsarrende eller anläggningsarrende. Vid en första anblick går det därför att argumentera för att det är fråga om ett lägenhetsarrende. Men i lagtexten anges dock att upplåtelsen måste ske mot vederlag, dvs. ersättning. I det här fallet har, såvitt jag förstår, markupplåtelsen i alla år skett mot 0 kr i ersättning. Och gratisupplåtelser betraktas aldrig som arrenden, utan endast som sedvanliga nyttjanderätter varför det torde röra sig om ett ”vanligt” nyttjanderättsavtal.

I grunden är det avtalet som styr den rättsliga bedömningen. Bindande avtal kommer till stånd när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av parterna, 1 § AvtL. Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sunt servanda (avtal ska hållas) och det ska normalt mycket till för att någon av avtalsparterna ska kunna sätta den s.k. löftesprincipen ur spel. Men mer än så går egentligen att utläsa av avtalslagen, utan parterna, och i förlängningen en domstol (en tingsrätt som första instans), blir ofta hänvisad till olika tolkningsmetoder. I synnerhet när avtalet, som i det här fallet, inte har manifesterats i skrift utan endast gällt i form av en muntlig överenskommelse.

Gängse praxis på de allra flesta områden är att avtalsparter har rätt att säga upp avtal och till viss uppsägningstid. Huvudregeln är att avtal kan sägas upp ensidigt av endera parten, men då gäller i allmänhet att motparten (du) har rätt till skälig uppsägningstid, vilket i vanliga fall är en månad om ingenting annat har avtalats, jfr Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 2009 s. 672. Det finns tyvärr ingen uttrycklig lagbestämmelse som anger exakt hur lång uppsägningstiden ska vara varför det alltid måste göras en enskild bedömning från fall till fall och med hänsyn till praxis och sedvänja, dvs. till vad som är brukligt på det aktuella området. Vid bedömningen av vad som är skäligt brukar hänsyn också tas till bl.a. avtalsförhållandets längd, eventuella gjorda investeringar, tid att finna alternativ och annat dylikt. Vid långvariga avtal brukar kravet på uppsägningstiden bli mer sträng. Mot den bakgrunden och utifrån din ärendebeskrivning verkar en uppsägningstid på en till tre månader vara rimligt. Det kan inte ges något generellt svar i det här avseendet och i praktiken ankommer det på er själva att lösa detta. 

Men i grunden har alltså din granne dessvärre fog för sin uppfattning eftersom det handlar om ett sedvanligt nyttjanderättsavtal. Du kommer med andra ord att behöva flytta på friggeboden. Det kan också vara värt att nämna att resultatet ändå hade blivit detsamma om det hade varit fråga om ett lägenhetsarrende då arrendatorn vid ett sådant arrende saknar besittningsskydd. Däremot hade uppsägningstiden varit betydligt längre, se 8 kap. 5 § JB

Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,

Jacob BjörnbergRådgivare