Måste alla hyresgäster delges uppsägningen?
Hej. Vi är tre personer som hyr en lokal av en bostadsrättsförening. 3 årskontrakt med 9 månaders uppsägning. Nu kom ordföranden in med ett papper med titeln Uppsägning av lokalhyreskontrakt. Det är den 20 december. Kontraktet måste vara uppsagt innan årsskiftet (uppsägningen träder i kraft 2018.09.30). De ville att vi som var på plats skulle skriva under. Det var också en rejäl hyreshöjning inskriven. Vi gjorde inte det. Nu är den tredje personen som står på kontraktet i USA och är därför inte delgiven denna uppsägning. Vad gäller? Eftersom vi är tre som har hyreskontraktet tillsammans. Gäller deras uppsägning om den tredje inte kan få informationen och om vi inte skriver under? Vi ska skriva under under rubriken "Erkännande"
Lawline svarar
Hej, kul att ni valt att vända er till oss på Lawline för att få svar på er fråga!
Utgångspunkten är att alla som är avtalsparter ska delges en uppsägning. En uppsägning av ett hyresavtal från hyresvärdens sida ska vara skriftlig. Med dagens teknologi är inte omöjligt att delge uppsägningen även för en avtalspart som befinner sig i USA t.ex. via mail, fax eller brev. Huruvida det räcker att ni två skriver under, utan att den tredje personen underrättats av hyresvärden om uppsägningen, beror till stor del på hur er kommunikation tidigare har skett. Har ni gentemot hyresvärden agerat som att var och en av er har behörighet att fatta beslut för varandras vägnar kan hyresvärden ha uppfattat det som att det är tillräckligt att ändrade villkor angående hyresförhållandet överenskommes med en av er. Hyresvärden kanske i sådana fall förlitar sig på att ni två ser till att informationen om uppsägningen också når den tredje personen så att denne kan säga sin åsikt innan ni skriver under på ett sätt som binder er alla tre. Inom avtalsrätten kallas detta för ställningsfullmakt, se 10 § avtalslagen.
Huruvida hyresvärden enligt ert avtal har rätt att höja hyran under er uppsägningstid på 9 månader beror på vad det står i ert avtal om på vilka grunder hyresbeloppet ska fastställas. Enligt 12 kap. jordabalken (JB) kan avtalsparterna komma överens om att hyresbeloppet ska fastställas utifrån en av fyra olika sätt, se 12 kap. 19 § 3 stycket JB:
1, Hyresbeloppet är oföränderligt; i avtalet bestämt och därmed detsamma varje månad.
2, Även om hyresbeloppet är i avtalet bestämt och till synes detsamma varje månad, får hyresvärden reglera hyran efter de förändringar som kan uppstå p.g.a. förbrukning av el, ändrade kostnader för uppvärmning, nedkylning, varmvatten eller avgifter för vatten och avlopp.
3, Bedriver ni tre en affärsverksamhet i lokalen kan det i ert avtal även stå att hyran ska regleras utifrån era intäkter d.v.s. tjänar ni mer har hyresvärden rätt att ta ut mer i hyra. Tjänar ni mindre är hyresvärden likväl skyldig att sänka hyran.
4, När hyresavtalet är träffat att gälla för 3 år finns en specialregel som ger hyresvärden utökade möjligheter att fastställa hyran på en ännu flexiblare grund. I ert avtal kanske det t.ex. står att hyran är bestämd till belopp X men att belopp X kommer höjas med 2 % för varje år.
Jag skulle råda er att i första hand kolla över vad som står i ert avtal och på vilka grunder ni har kommit överens om att hyran får fastställas. Är avtalet otydligt bör ni be hyresvärden specificera på vilka grunder hyresvärden anser sig ha rätt att höja er hyra. 12 kap. jordabalken är ägnat att skydda hyresgästen. Hyresvärden kan inte höja hyran hur som helst – dock har hyresvärden större möjligheter att tillämpa en flexiblare beräkningsgrund för hyran när det gäller hyra av lokal än vid hyra av bostadslägenhet. Har ni inte reglerat uträkningen för hyran särskilt kommer den nya hyran att bedömas utifrån vad som anses "skäligt" att ta ut i hyra utifrån vad som är brukligt att ta ut för en sådan lokal ni hyr. En jämförelse kommer göras med liknande lokaler i orten som hyrs ut under liknande förhållanden. Självklart kommer hänsyn även tas till vad ni tidigare betalat jämfört med vad ni nu ska betala d.v.s. är höjningen rimlig i förhållande till det tidigare beloppet eller är höjningen oproportionerlig till vad ni kunnat förvänta er.
Hoppas ni fick svar på er fråga och lycka till!
