Lösa ut sambo från en gemensamt ägd bostadsrätt i samband med en separation - Vad gäller?
Hej, Sambo och jag ska separera. Bor i bostadsrätt. Tänkte köpa ut hen och undrar hur mycket hen ska få vid ett vanligt utköp och hur mycket jag då behöver låna från banken? Lite info: - Bostaden köptes för 2 650 000kr. - Jag står för 60% av ägandet då under vissa omständigheter behövde göras sån uppdelning. 40% för sambon. - Jag la in en kontantinsats på 800 000kr som jag fick av försäljning av förra lägenheten. -även skuldebrev för kontantinsatsen. - Lånen delades 50/50 som nu är nere på 1 750 000kr. - Lägenheten är värderad till ca 2 700 000kr. - Jag vill ändå att det ska delas 50/50, trots att jag står för 60% av ägandet. Också: Om banken går med på utökat lån, behöver denna "försäljning" deklareras i nästa år då?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende inkomstskattelagen (IL).
När en fastighet inte ska avyttras har Högsta domstolens (HD) uttalat att värdet på fastigheten vid en bodelning ska beräknas till summan av marknadsvärdet minskat med utgifter för avyttringen (exempelvis mäklararvoden) och den latenta kapitalvinstskatten, se avgörandet i NJA 1975 s. 288. Utgångspunkten är alltså att värdet på fastigheten i en bodelning ska anses uppgå till den nettoförtjänst som hade gjorts om den hade sålts omedelbart. Syftet är att utjämna andelarna och därmed få till en mer rättvis fördelning eftersom någon skatt inte kommer att tas ut på det belopp som din sambo får när hon blir utköpt. Det är ju endast en eventuell framtida försäljning som kommer att utlösa beskattning, inte bodelningen i sig. Mot bakgrund av avtalsfriheten finns det dock ingenting som hindrar er från att exempelvis avtala om ett delat ansvar även för den latenta kapitalvinstskatten. Noterbart är att det ovan refererade HD-fallet gällde fast egendom, men de principer som kommer till uttryck i den aktuella domen är applicerbara även på bostadsrätter.
Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen (köpeskillingen) för den avyttrade tillgången (fastigheten) minskad med utgifterna för avyttringen (typiskt sett och återigen eventuella mäklararvoden) och omkostnadsbeloppet, se 44 kap. 13 § IL. Med omkostnadsbelopp avses, om inte annat föreskrivs, utgifter för anskaffning (anskaffningsutgifter) ökade med utgifter för förbättring (förbättringsutgifter), se 44 kap. 14 § 1 st. IL. Kapitalvinsten tas sedan upp i inkomstslaget kapital till vilket inkomster och utgifter på grund av innehav av tillgångar och skulder och i form av kapitalvinster och kapitalförluster räknas, vilket även påpekades ovan, se 41 kap. 1 § 1 st. IL. Värt att notera är även följande. Kapitalvinster på privatbostadsfastigheter är endast skattepliktiga med 22/30, vilket i praktiken ger en effektiv skattesats på 22 % (22/30 x 0,3 (skattesatsen i inkomstslaget kapital) = 0,22 = 22 %, se 45 kap. 33 § 1 st. IL). Exempel:Om kapitalvinsten efter försäljningen av en fastighet uppgår till 1 000 000 kr behöver man endast ta upp 733 333 kr, vilket betyder att man inte betalar någon skatt på de resterande 266 667 kr (22/30 x 1 000 000 kr = 733 333 kr). Den slutliga kapitalvinstskatten i kronor räknat blir i exemplet 220 000 kr (0,3 x 733 333 kr = 220 000 kr, vilket ger en effektiv skattesats om 22 % eftersom 220 000/1 000 000 = 0,2 = 22 %). Detsamma gäller för övrigt privatbostadsrätter, se 46 kap. 18 § 1 st. IL.
För privatbostadsfastigheter liksom för privatbostadsrätter gäller med andra ord ett avsteg från principen om att hela kapitalvinsten ska vara skattepliktig. Även om andra skattesatser gäller på vinster som uppstår vid försäljning av fastigheter och bostadsrätter beskattas fortfarande det totala överskottet i inkomstslaget kapital med 30 % statlig inkomstskatt, se 65 kap. 7 § IL. Exakt vilka belopp som gäller i just ditt fall låter jag dock vara osagt i skrivande stund, men med hjälp av ovanstående principer och räknesnurra kan du och din sambo enkel beräkna lösenpriset. Du uppger ovan att det finns ett skuldebrev gällande den av dig erlagda kontantinsatsen. Gissningsvis skulle din sambo ha svarat för hälften vid tidpunkten för köpet av bostadsrätten, vilket i så fall innebär att du har en fordran på henne om 400 tkr. Det ska naturligtvis räknas av från (kvittas mot) det framräknade lösenpriset. Hur mycket du behöver låna kan jag däremot och av förklarliga skäl inte svara på, vilket du säkert förstår. Det är ju helt avhängigt din förmögenhetsställning i övrigt.
Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område samt i vissa offentligrättsliga ärenden och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning likt denna och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
