Lägenhetsarrende - Vad gäller? Och hur ska avtalet tolkas?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beakas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB) och lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL). Men det måste redan nu framhållas att det inte finns några givna svar på dina frågor. Det går i vart fall inte att utläsa av någon lagstiftning exakt hur ditt ärende ska hanteras. I mångt och mycket är det av avtalsrättslig karaktär, vilket i sin tur och i praktiken innebär att det i första hand (och främst) ankommer på parterna själva att lösa den nu uppkomna situationen. Emellertid kan följande anföras och då i mer allmänna ordalag
Arrende - Vad gäller?
I 8 kap. 1 § 1 st. JB sägs att upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag kan enligt bestämmelserna i detta kapitel och 9-11 kap. ske som jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Och när det gäller lägenhetsarrende följer av den förstnämnda bestämmelsens andra stycke att lägenhetsarrende föreligger när jord upplåtits på arrende för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen inte är att anse som bostadsarrende eller anläggningsarrende. Vidare uttalas i 8 kap. 3 § JB att avtal om jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende ska upprättas skriftligen. Och när det gäller avtal om lägenhetsarrende ska ett sådant upprättas skriftligen, om inte annat är överenskommet.
Oavsett vilket behöver följande noteras. I lagtexten anges att arrende upplåts ”mot vederlag”. Det innebär att en upplåtelse utan krav på betalning inte är ett arrende i lagens mening. Av din ärendebeskrivning framgår det i och för sig inte uttryckligen att det skulle saknas ett skriftligt avtal, men om så är fallet och F och N är överens om ett muntligen upplåtet lägenhetsarrende är det nuvarande upplägget förvisso förenligt med bestämmelsen i 8 kap. 3 § JB. Men avsaknaden av krav på arrendeavgift utgör ett problem i arrendehänseende. I lagkommentaren till jordabalken sägs också att en gratisupplåtelse aldrig kan utgöra ett arrende. Jfr även Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 2004 s. 288. Slutsatsen i den här delen blir således att det inte rör sig om något lägenhetsarrende utan endast om en sedvanlig (och eventuell formlös) nyttjandrätt.
Avtalstolkning - Vad gäller?
Precis som nämndes inledningsvis är ditt ärende i huvudsak ett avtalsrättsligt sådant och aktualiserar framförallt frågor om avtalstolkning. För det är nämligen det aktuella avtalet som styr den rättsliga bedömningen, vilket som sagt betyder att det är F och N som genom förhandling och på frivillig väg ska försöka att nå en lösning. Annars måste frågan sannolikt hänskjutas till domstol. Om avtalet inte ger någon vägledning på grund av utebliven reglering behöver avtalet och upplägget i övrigt tolkas, vilket jag för övrigt misstänker är fallet med tanke på din ärendebeskrivning.
Avtalsfriheten är tämligen långtgående i Sverige varför det också står parterna fritt att godtyckligt diktera villkoren. Och i grunden handlar avtalstolkning om att försöka utröna just den gemensamma partsviljan. Men när individuella förhållanden inte kan fastställas eller ge ledning måste tolkningen eller preciseringen av avtalsvillkoren bygga på objektiva grunder, vilket sker genom att utgå från avtalets faktiska ordalydelse, alltså genom en rent lexikalisk (språklig) tolkning. Om ordalydelsen ger utrymme för olika tolkningar eller inte alls lämnar något tydligt besked behöver andra relevanta tolkningsdata användas, exempelvis en ändamålsenlig tolkning. Med en sådan metod tolkas ett eller flera avtalsvillkor mot bakgrund av avtalets syfte och avtalets andra bestämmelser. Avtalet betraktas med andra ord som en sammanhängande helhet och ska då framstå som logiskt utformad.
Inträffade omständigheter efter avtalsslutet kan också få bäring på den rättsliga bedömningen. Under förutsättning att parterna efter avtalsslutet har handlat utifrån (och följt) vissa givna (nya) villkor och/eller underförstådda (tysta) överenskommelser kan detta ofta jämställas med en justering av det tidigare ingångna avtalet som samtliga då kommer anses ha samtyckt till. Andra relevanta tolkningsdata kan också vara avtalets systematik och det aktuella avtalsvillkorets samband med övriga villkor, bakgrunden till regleringen, avtalsföremålets natur och ibland även parternas ställning, jfr HD:s avgörande NJA 2010 s. 559. Vidare kan avtalet enligt den s.k. oklarhetsregeln komma att tolkas till nackdel för den part som har formulerat avtalstexten eller det specifika villkoret. Slutligen förtjänas också att säga att man på avtalsrättens område inte sällan brukar utgå ifrån att den som ger en motpart befogad anledning att tro att ett visst rättsförhållande föreligger och dessutom inser att motparten felaktigt har uppfattat avtalet på ett visst sätt (och utan att protestera och medvetandegöra motparten om att denne felaktigt har tolkat avtalet) blir bunden av motpartens felaktiga bild av avtalsinnehållet.
Rättsligt bindande avtal uppstår för övrigt när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av båda parter, se 1 § AvtL. Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sunt servanda (avtal ska hållas). Men mer än så går inte att utläsa av avtalslagen, utan parterna, och i förlängningen en domstol är hänvisad till de ovan nämnda tolkningsmetoderna (notera dock att redogörelsen inte är uttömmande). Det ska även tilläggas att handelsbruk, branschpraxis och sedvänja (lokal praxis på orten) brukar nyttjas av domstolar vid avtalstvister, vilket innebär att avtalet kommer att ses i ljuset av vad som är vanligt förekommande i en viss bransch eller på ett visst ställe, något som då sker genom att domstolen och/eller parterna inhämtar sakkunnigutlåtanden från olika bransch- och/eller intresseorganisationer. HD har anfört att det i allmänhet är naturligt att utgå från att ett avtalsvillkor ska fylla en förnuftig funktion och utgöra en rimlig reglering av parternas intressen, se avgörandet NJA 2001 s. 750. Att ta hänsyn till vad som är vanligt förekommande i en viss bransch eller på en specifik ort kan också objektivt sett sägas ligga i linje med vad parterna vanligtvis har att förvänta sig, se domen i NJA 1989 s. 269 där HD tog fasta på vad branschorganisationer hade uttalat om hur en bestämmelse om borgen normalt sett tillämpades i branschen. Se även (och återigen) rättsfallet NJA 2001 s. 750 vari HD lät meddela att traditioner och gängse praxis måste beaktas när avtalsinnehåll ska tolkas och fastställas.
Bedömningen i förevarande fall - Vad gäller?
Utan tillgång till avtalet mellan F och N liksom avtalen mellan F och övriga nyttjanderättshavare är det egentligen ganska svårt att kunna ha någon uppfattning. Men när det gäller underhållsåtgärder generellt torde det utifrån din ärendebeskrivning stå klart att F inte har någon som helst skyldighet i det här avseendet och då i förhållande till N. Motsatsvis innebär det också att N bör svara för alla nödvändiga reparationer. Men vad som gäller i förhållande till övriga nyttjanderättshavare samt i förhållandet mellan dessa och N går inte att svara på i skrivande stund. Det beror helt och hållet på vad som är överenskommet mellan parterna. Men gissningsvis saknas reglering. Spontant bedömer jag dock, för att citera HD, att tradition och gängse praxis sannolikt föreskriver att tillfälliga nyttjanderättshavare i form av sommar- och/eller säsongsgäster vanligtvis inte brukar åläggas ett underhållsansvar i samband med nyttjande av bryggor. Det betyder i så fall att N ensamt ska stå för samtliga uppkomna kostnader kopplade till reparationerna. Samtdigt är det naturligtvis fullt möjligt att avtala om annat. Men om så har gjorts är för mig ovisst.
När det sedan gäller ett eventuellt uppförande av en helt ny brygga borde bedömningen bli densamma. Men återigen, helt säker kan jag naturligtvis inte vara eftersom frågan i grund och botten är avtalsrättslig. Att de tillfälliga nyttjanderättshavarna skulle kunna förpliktigas att bidra till en ny brygga och utan att explicit ha samtyckt till detta (exempelvis genom ett tydligt avtalsvillkor) ställer jag mig mycket tveksam till. Det innebär i så fall, förutsatt att F inte ska stå för någonting, att N skulle behöva svara för uppförandet av en helt ny brygga. Om en sådan skyldighet kan tolkas in under formuleringen ”F har inte underhålls-, reparations- eller återställandeskyldighet beträffande brygga & akterförtöjningar” är svårt för mig att avgöra på basis av den begränsade information som finns tillgänglig i nuläget. Men om skicket på bryggan är så dåligt att den behöver bytas ut kan det nog knappast vara fråga om ett underhåll längre. Annorlunda uttryckt: Uppförande av en helt ny brygga kan, i vart fall såvitt jag kan bedöma, inte likställas med en underhållsåtgärd. Vidare ska sägas att om N låter uppföra en helt ny brygga på F:s fastighet torde äganderätten tillfalla N och i så fall måste istället ett servitut upplåtas.
Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
