Krockande servitut
Jag har en stuga som mina föräldrar köpte det 2000. Huste avstyckades 1949 och förra ägarna hade brygga som betongförstärktes 1987. Fastigheten ligger ca 150 m från en havsvik på ostkusten. Enligt förrättning från 1949 finns tre huvudsakliga officialservitut, 1) 48% av stamfastighetens fiskerättigheter i havsviken, 2) rätt till nyttjande av en 2 m bred väg ner till vattenbrynet (inritat) och rätt till båtlandning (markerad vid slutänden av "min" väg).
Men fastighetsägaren av stamfastigheten sa ändå att de inte hade rätt till bryggan så ett arrendeavtal skrevs för nyttjande rätten av bryggan. Detta arrendeavtal går ut nu 2022 och då har en granne, med officialservitut för anläggande av brygga, tagit kontakt med ägaren av stamfastigheten och vill utgå "min" brygga för att anlägga sin nya brygga. Strandlinjen gör det lite svårt att anlägga en brygga på annan plats än där jag idag har min båt. Ägaren av stamfastigheten är nu sonen till den som skrev arrendeavtalet med mina föräldrar och han vill att vi två grannar ska reda ut det så att han slipper ta ställning. Grannarna som trycker på vill bygga en brygga för 150 tkr och jag känner mig rådvill över vilka rättigheter jag har. Hur ska man idag ska tolka de officialservitut som skrevs 1949? Hur säkerställer jag mina barns framtida rättigheter och möjlighet att ha access till havet.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Tolkning av frågan
Jag uppfattar situationen på följande sätt: Du har en båtplats invid en brygga längs en strand som tillhör en fastighet med vilken ni har ett servitut avseende "rätt till båtlandning". Nu vill en granne, som har servitut för att anlägga en brygga, anlägga en brygga där du har båten.
Flera officialservitut
Frågor om servitut regleras i jordabalken (1970:994), JB, 14 kap, och i fastighetsbildningslagen (1970:988), FBL, 7 kap. Om rättigheter "krockar" kan JB 7 kap 22 § bli tillämplig, detta gäller dock enligt litteraturen på området bara avtalsservitut. När det gäller officialservitut tycks inte frågan reglerad, detta beror sannolikt på att lantmäteriet "skapar" officialservituten och ska se till att de inte är i vägen för varandra. Som huvudregel torde de gälla parallellt om de inte "krockar". Om det finns utrymme för både båt och brygga kommer de alltså få ligga bredvid varandra. Eftersom det i nuläget finns både brygga och båt uppfattar jag det som att det finns utrymme för båda. Era två rättigheter kommer alltså att få "samexistera".
Din rätt att ha båten där
Eftersom rättigheten som anges i servitutet är "rätt till båtlandning" är det den ordalydelsen som måste tolkas för att utläsa vad servitutet i relevant del innebär. Servitutet är som du påpekar gammalt, och det är vad som avsågs när det skrevs som ska gälla, med justering för normal samhällsutveckling. Detta framgår av rättspraxis. Om det vanliga vid den tiden på den platsen var att man drog upp små ekor på land avser rättigheten sannolikt detta. Om platsen var avsedd för större fiskebåtar avser rättigheten sannolikt det. Du kan alltså, beroende på vad servitutet avsåg, ha olika rätt till marken. Det skulle till och med kunna innebära rätt till brukande av en brygga, men det är mer osäkert.
Din grannes rätt till bryggan
Din granne verkar ha servitutsrätt att upprätta och anlägga en brygga. Vad det innebär mer specifikt går inte att säga utan att se servitutet. Det ligger nära till hands att anta att grannen har rätt att ta bort den gamla bryggan (arrendeavtalet är ju slut) och bygga en ny där.
Vad du kan göra
Med den information jag har är det tyvärr svårt att ge några konkreta svar eller tips. Det verkar som att du kommer ha fortsatt rätt till båtplats, men det är lite oklart vad den rätten skulle innebära. En icke-juridisk lösning skulle vara att diskutera med grannarna och se hur ni kan lösa "samexistensfrågan". Ni båda verkar ju ha rättigheter bredvid varandra, så en gemensam lösning kanske går att ordna.
Sammanfattning
Du kommer ha rätt att ha båten där du nu har den. Rätten till bryggan kommer nog tillfalla grannen. Jag har svårt att ge några konkreta handlingsförslag med den information jag har, men hoppas min redogörelse för rättsläget har varit förtydligande. Vi kan diskutera detaljerna och deras inverkan över telefon.
Uppföljning
Du har beställt 30 minuters telefonrådgivning. Jag föreslår att jag ringer på måndag (27/12) kl 10.30. Jag ringer från dolt nummer. Om tiden inte passar får du gärna föreslå en ny, jag nås på vidar.wicklund@lawline.se.
Vänligen,
