Krav på bevittning vid överlåtelse av fast egendom?
Är det inte konstigt att vem som helst får bevittna underskrifter vid gåvobrev fastighet för att ansöka o bli beviljad lagfart för denne fastighet? Det betyder att en äldre herre (som kanske egentligen inte vill ge bort fastigheten eller är snurrig eller sjuk) skulle skriva på en handling där tagaren givetvis skriver under och dessutom kan skriva under tillsammans med närstående som helt klart borde vara i en jävig beroendeställning till tagarens fördel? Känns väldigt märkligt. Men det får alltså gå till så?
Och vad kan man göra om man tycker en sådan handling gått orätt till?
Mvh Jesper Lundström
Lawline svarar
Hej, tack för att du vänder dig till Lawline!
Finns det något krav på bevittning när det gäller överlåtelse av fast egendom?
Det korta svaret på din fråga är nej, men jag ska här försöka förklara lite utförligare om vad som egentligen gäller. Eftersom din fråga handlar om fast egendom, närmare bestämt en fastighet, så är reglerna i Jordabalken (JB) tillämpliga, den hittar du här.
Det finns inget krav i svensk rätt på att vittnen ska bevittna en gåvogivarens underskrift av en gåvohandling som rör fast egendom.
Det här framgår av 4 kap. 29 § Jordabalken (JB), som i sin tur hänvisar till bl.a. 4 kap. 1 § JB där du hittar formkraven gällande överlåtelse av fast egendom, alltså vilka krav som måste vara uppfyllda för att ett avtal om överlåtelse, av exempelvis en fastighet, ska vara giltigt. Stadgandet i 4 kap. 1 § JB ställer inte upp något krav på bevittning men avsaknad av vittnen medför att förvärvaren av fastigheten bara får en vilande lagfart 20 kap. 7 § 1p JB.
Enligt 20 kap. 8 § JB ska överlåtaren (den äldre herren i det här fallet) därefter föreläggas att inom viss tid väcka talan vid domstol, om han anser att förvärvet är ogiltigt. Väcker överlåtaren inte talan inom den tid som angivits så får förvärvaren full lagfart. Det ska tilläggas här att överlåtaren fortsatt har en rätt att väcka talan om ogiltighet även om lagfarten beviljas se 19 kap. 40 § JB. Som framgått ovan så innebär inte en avsaknad av vittnen att en överlåtelse av fast egendom är ogiltig, men vill överlåtaren undvika att lagfarten blir vilande så kan inte vem som helst agera vittne (se nedan).
Kan vem som helst bevittna underskrift av gåvobrev gällande fast egendom?
Lag (1946:805) med särskilda bestämmelser angående vittne vid rättshandling säger att om det anges i lag att avtal eller annan rättshandling bara får utföras eller bekräftas i närvaro av vittnen så får inte den mot vilken rättshandlingen riktar sig, den som är under 15 år eller den som på grund av en psykisk störning saknar insikt om betydelsen av bevittningen agera vittne. En sådan vittnesbekräftelse är utan verkan.
Hur kan en gåvohandling angripas?
I 3 kap. Avtalslagen finns det ett antal ogiltighetsregler som utifrån omständigheterna i din fråga skulle kunna vara tillämpliga. Ogiltighetsreglerna är applicerbara även på gåvohandlingar. Har den äldre herren bröstarvingar – avkomlingar till en avliden i rakt nedstigande led som t.ex. barn eller barnbarn – kan även regeln om förskott på arv 7 kap. 4 § Ärvdabalken (ÄB) vara aktuell. Bestämmelsen är tillämplig när en arvlåtare (den äldre herren i det här fallet) ger bort egendom på bekostnad av bröstarvingarnas laglott (en lagstadgad rätt för bröstarvinge att ärva hälften av sin arvslott).
Hoppas att du fått svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar
Johan Heiman
