Kortare hyrestid eller förlängning än tre år, påverkar det indexregleringen?
Jag ska teckna hyresavtal (lokal) på 3 år och vill inte ha förlängning mer än 1 år efter avtalstiden. Hv menar att det inte är möjligt och vill ha 3 år då de annars inte får indexreglera under förlängningsperioderna. Skulle det gå att skriva i "Särskilda bestämmelser att vi som hg har ensidig rätt att säga upp varje år efter avtalstiden, utan att spoliera möjligheterna för hv att indexreglera?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Om indexklausuler
Fastighetsägare måste vid uthyrning av lokal upplåta en lokal minst tre år för att kunna ta ut index och fastighetsskatt (12 kap. 19 § 3 st jordabalken). Huvudregeln är att hyran för lokaler ska vara till beloppet bestämd. En hyresvärd har dock trots detta alltid rätt att ta ut rörlig ersättning för värme, varmvatten, elektrisk ström och VA, oavsett hyrestidens längd. Observera att detta inte gäller ersättning för kyla och ventilation.
För tidsbestämda avtal som löper på en tid om minst tre år gäller att hyran kan bestämmas enligt "annan beräkningsgrund", hyran kan alltså variera genom exempelvis en indexklausul eller en klausul om fastighetsskatt. Även förlängningstiden måste vara minst tre år, för att index ska kunna tas ut även efter den första treårsperioden.
Råd
I ditt fall kan du teckna ett treårigt avtal med hyresvärden och i särskilda bestämmelser ange att du har ensidig rätt att säga upp hyresavtalet för avflyttning efter t.ex. ett år, eller till annan valfri tidpunkt som inträffar tidigare än efter tre år från hyrestidens början. Med denna konstruktion har hyresvärden samma fördelar av ett treårigt avtal som vanligt och du har möjligheten att komma ur avtalet tidigare om den nystartade verksamheten inte skulle utvecklas som planerat.
Det är också möjligt att teckna ett kortare avtal och istället för index- och fastighetsskatteklausul istället inkludera en fast höjning i procent eller kronor. Det går också att avtala om hyresrabatter eller upptrappning av hyran.
Har du några fler frågor är du varmt välkommen att återkomma!
Vänligen
