Köpförbehåll vid gåva av fast egendom
Hej
Jag och min hustru driver jord och skogsbruksverksamhet. Därutöver äger Vi ett par avstyckade fastigheter/bostadshus varav det ena är på gång att övertas av vår dotter.
Hon är sambo och har två barn med sin sambo. Tanken är att vi skall överlåta huset som "gåva" = hon och ev om sambon också skall vara med, betalar 85 procent av taxeringsvärdet som är strax under en miljon.
Vi funderar nu på om det är möjligt att göra någon typ av återköpsklausul utifall att dotterns relation skulle spricka och hon inte vill vara ensam kvar i huset. Vi vill inte att huset skall säljas på öppna marknaden i framtiden utan finnas kvar inom familjen ( finns också tre syskon till dottern).
Kan ett alternativ vara att dottern blir ägare till 55 procent eller så, och sambon 45 procent. Skulle det underlätta ett framtida ev återköp?
Och om sambon skulle välja att sticka, kan det bli komplikationer när det gäller möjligheten att ha kvar huset inom familjen?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till oss med din fråga. Tyvärr den här typen av klausuler osäkra vid fastighetsöverlåtelse på grund av grundläggande principer inom äganderätten, det vill säga att en ägare av egendom själv får bestämma vem egendomen ska säljas eller ges till. Även formkraven för överlåtelse av fast egendom i jordabalken har betydelse i sammanhanget.
I svensk praxis har det framkommit att förköpsklausuler lägger band på ägarens handlingsfrihet och kan skapa osäkerhet i äganderätten, till skada för fastighetsomsättningen och kreditgivningen (se t.ex. rättsfallet NJA 1984 s 673). Därför godkänner man inte dessa klausuler vid köpavtal men de kan ha viss betydelse vid gåvoavtal. När det handlar om gåva är den här typen av klausuler mer vanliga och de accepteras som giltiga under vissa förutsättningar. De måste bland annat tas med i avtalet för att vara giltiga enligt 4 kap 3 § jordabalken. Förbehållet kommer även att antecknas i fastighetsregistret när lagfart söks. Överlåtelseförbud har en sakrättslig verkan rent juridiskt och innebär att den i praktiken blir omöjligt att både utmäta och pantsätta egendomen. Det här innebär i praktiken att man inte kan ta nya lån på fastigheten eftersom den inte går att pantsätta.
Det har framkommit i NJA 1981 s. 897, angående ett gåvobrev för fast egendom (fastighet) som innehöll ett förbehåll vilket skulle tillförsäkra gåvotagarna förköpsrätt till varandras andelar av egendomen ifall att någon av dem vill göra sig av med sin andel, att förbehållet ansågs endast innebar en mindre inskränkning av förfoganderätten och inte ansågs medföra ogynnsamma verkningar som kan tänkas uppstå med överlåtelseförbud. Därmed var förbehållet om förköpsrätt giltigt i fråga om gåvobrev.
Det har även framkommit att om gåvan överlåts i kombination med att ett "för högt pris tas" klassificeras gåvan som ett köp och då blir förköpsklausuler ogiltiga. Gränsen för när en överlåtelse av en fastigheten sker till för högt pris går vid 85% av taxeringsvärdet, 5 § i Lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. Därför ska man hålla sig under den procentsatsen om man överlåter en gåva men samtidigt får pengar i utbyte.
Ni kan alltså föra in en förköpsklausul i gåvobrevet. I överlåtelseavtalet får gåvogivare ställa krav på att gåvotagaren inte får sälja fastigheten vidare utan att gåvogivaren erbjuds möjlighet att köpa tillbaka den. Gåvogivaren kan även ställa krav på att gåvotagaren ska erbjuda övriga delägare möjlighet att förvärva gåvotagarens del av fastigheten innan delägarens andel säljs till en utomstående part. För att förköpsrätten ska gälla krävs att det i överlåtelseavtalet framgår att det är fråga om gåva.
Det spelar ingen roll till vilken andel er dotter och hennes sambo äger fastigheten angående förköpsklausuler.
Om sambon väljer att sticka, kan den komplikationen uppstå att om dottern eller ni får möjligheten att köpa tillbaka fastigheten men inte har ekonomisk möjlighet att köpa den, kan sambon sälja den till någon annan eftersom hen har uppfyllt er rätt till förköp. Att förköpet ska bli en fördel för er eller er dotter bygger på förutsättningen att ni har råd att köpa tillbaka fastigheten.
Om något är oklar i mitt svar eller om ni vill anlita en jurist för att skapa ett gåvobrev kan ni mejla mig, jessica.konduk@lawline.se
Vänligen,
