Köparens undersökningsplikt
Hej,
Vid köp av en bostadsrätt noterades det att det fanns både golvvärme och elektrisk handdukstork i badrummet. Vid inflytt visade det sig att inget av detta fungerade. Vid kontakt med mäklaren påstod de att det inte stod något i prospektet om att det fanns fungerande golvvärme eller handdukstork. Kan man verkligen hävda att man ska kontrollera att det fungerar?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Vid köp av bostadsrätt gäller de allmänna reglerna i köplagen (KöpL) då det handlar lös egendom och under förutsättning att köpet var mellan privatpersoner. Denna lag kan däremot sättas ur spell genom ett köpeavtal som reglerar vad som ska gälla mellan parterna.
Därför är själva avtalet viktigt för att kunna konstatera huruvida ett fel föreligger. De flesta köpeavtal innehåller en klausul om att varan säljs i befintligt skick. I så fall blir 19 § KöpL tillämplig. Bestämmelsen listar ett antal fall där den sålda varan, trotts klausulen, ska anses felaktigt och faller på säljaren ansvar. Å andra sidan finns det 20 § KöpL som stadgar att köparens har en undersökningsplikt. Således handlar det om en kombination av säljarens upplysningsplikt och köparens undersökningsplikt.
Säljarens ansvar:
Innan köpet skall säljaren ha lämnat uppgifter om bostadsrätten. Om bostadsrätten inte överensstämmer med dessa uppgifter föreligger det ett fel, 19 § st. 1 p. 1 KöpL. Dessutom skall säljaren ha upplyst om väsentliga brister, som denne måste antas ha känt till och som köparen kunde med fog kunnat räkna med att bli upplyst om. Vid underlåtenhet att upplysa om sådana förhållande anses bostadsrätten felaktig, 19 § st. 1 p. 2 KöpL. Sist men inte minst skall säljaren ansvara om bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än vad köparen, med hänsyn till pris och andra omständigheter, kunde förvänta sig, 19 § st. 1 p. 3 KöpL.
Köparens ansvar:
Köparen har en undersökningsplikt vilket innebär att bostadsrätten ska noggrant kontrolleras innan kontraktet skrivs på. Fel som köparen kände eller borde ha känt till inte kan åberopas i efterhand, 20 § KöpL. Dolda fel d.v.s. fel som inte kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning eller fel som säljaren har garanterat inte finns, kan fortfarande åberopas.
Du undrar om i detta fall, säljaren ska ansvara för de icke fungerande golvvärme och handdukstork. Det är en bedömningsfråga om huruvida köparen, efter en undersökning, borde ha räknat med att varorna inte fungerar med tanke på deras skick, ålder, normal livslängd etc. Det handlar däremot inte om ett dolt fell eftersom det hade lätt kunna upptäckas att golvvärme och handdukstork inte fungerat vid en undersökning.
Slutligen vill jag bara tillägga att mäklaren har inget ansvar för lägenhetens skick då dennes uppgift är att förmedla mellan parterna.
Med vänlig hälsning,
