Köpa fastighet belastad med onyttigt servitut
Hej, vi är intresserade av ett hus att köpa där vi upptäckt att där ligger ett servitut på att grannen får lov att göra en infartsväg genom "vår" fastighets trädgård. Detta servitut är skapat 2002 i samband med avstyckning och har legat sedan dess. Vi misstänker att det kan ha att göra med att de backade ut på en trafikerad väg. Idag är det dock många hus som backar ut på denna väg.
Detta servitut är skrivet med dåvarande ägaren till grannfastigheten, han bor ej kvar och huset är idag uppdelat i 4 lägenheter istället.
Detta servitut gör om det skulle verkställas att 25m2 tomt försvinner på en redan ansträngd tomt på 649m2 med ett stort hus på 211m2 på tomten. Uppställningsplatsen för bilar försvinner och ny uppställningsplats kommer inte att kunna göras då huset ligger på en hörna och du i så fall får backa ut väldigt nära en korsning.
Servitutet har aldrig blivit verkställt och det är 14 år sedan det tecknades.
När kan man säga att ett -"servitut under avsevärd tid ej utövats och omständigheterna även eljest är sådana att det måste anses övergivet"? Vad är skälig och rimlig tid? Skulle det finnas en rimlig chans att få det hävt om vi ansöker?
Lawline svarar
Hej och tack för att Ni vänder Er till Lawline med Era frågor!
Eftersom Er fråga rör servitut är det i Jordabalken (JB), se https://lagen.nu/1970:994, och Fastighetsbildningslagen (FBL), se https://lagen.nu/1970:988, som vi hittar relevant lagstöd.
Allmän redogörelse
Servitut kan antingen vara avtalade eller officialservitut genom Lantmäteriets försorg. Oavsett typ av servitut kan det gälla i evig tid och servitutsrätten följer med fastigheten och inte ägaren.
Ett servitut kan i första hand ändras om det hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande av "Er" fastighet. Om det inte räcker med en ändring för att olägenheten för den tjänande fastigheten ska undanröjas får servitutet upphävas. Detta anges i samma paragraf som regeln Ni anger om att; Servitut får upphävas om servitutet under avsevärd tid ej utövats och det får anses övergivet, FBL 7 kap. 3-5 §§.
Vad gäller tidsbedömningen har i Högsta Domstolens avgörande NJA 1981 s. 733 indirekt angetts att då ett servitut inte använts på flera år kan det upphävas. HD uttalade vidare att om servitutet var av ringa nytta för den härskande fastigheten i förhållande till bördan för den tjänande fastigheten kan servitutet upphävas även utan ersättning.
I flera av propositionerna till FBL och JB anges att den tid som ska ha passerat ska vara "lång" vilket inte är särskilt vägledande men överensstämmer med NJA 1981 om att efter flera år får servitut anses övergivet.
Vill Ni genomföra en sådan hävning görs detta genom Lantmäteriet.
I Ert fall
Eftersom Ni vet om servitutet kan Ni aldrig hävda att det inte gäller gentemot Er, jämför JB 7 kap. 11-14 §§. Om Ni köper fastigheten kommer alltså servitutet som utgångspunkt bestå.
Eftersom servitutet inte har använts på 14 år och i sig innebär en tung börda för Er fastighet bör det kunna upphävas genom Lantmäteriet. Ni bör alltså kunna upphäva servitutet på två grunder; bördan servitutet utgör och att det kan anses övergivet.
Råd
Den lättaste lösningen är att Ni kommer överens med ägaren till den härskande fastigheten om att servitutet ska upphävas, i enlighet med FBL 7 kap. 8 §.
Ni kan köpa fastigheten men i köpeavtalet ta med en klausul om att köpet ska återgå om Ni inom en viss tidsperiod inte kunnat få servitutet upphävt genom förhandling med ägaren till den härskande fastigheten eller genom Lantmäteriet. På detta vis blir Ni legitimerade att vidta nödvändiga åtgärder men kan få tillbaka pengarna om det inte går att lösa.
Sammanfattning
Ni bör kunna vända Er till Lantmäteriet och få servitutet upphävt. Ni bör dock avtala i köpeavtalet av fastigheten om att Ni har rätt att häva köpet om en hävning av servitutet inte går igenom.
Behöver Ni ytterligare hjälp med servitutet eller utformningen av köpeavtalet av fastigheten och juridiken kring detta vänligen återkom till mig så återkommer vi med ett prisförslag för vidare arbete.
Med vänlig hälsning
