Köp av bostadsrätt, fel enligt köplagen

2017-11-07 i Konsumentköplagen
FRÅGA
Jag och min sambo har köpt bostadsrätt. Vi har ej flyttat in än men vi har skrivit köpeavtal samt överlåtelseavtal samt att handpenningen är betald.Vi har nu fått reda på att den avgiften som stod i objektsbeskrivningen är helt felaktig. Står att i avgiften så ingår vatten samt värme men nu har vi fått reda på via en person i styrelsen att så inte är fallet. Vatten och värme ingår alltså inte avgiften. Står i överlåtelseavtalet att objektbeskrivningen är en bilaga till avtalet. Samt så finns några rader om att säljaren ska ha godkänt att objektbeskrivningen är korrekt innan publicering. Kostnaden som tillkommer gör ju att månadskostnaden för bostaden ökar markant och jag och min sambo är nu inte säkra på om vi vill flytta dit med den månadskostnaden som kommer att bli.Finns det något vi kan göra åt detta?
SVAR

Hej.

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Jag tolkar din fråga som att du undrar om ni kan gå ifrån köpet eller reklamera köpet p.g.a. fel angående el och vattenavgift?

När det gäller fel i fastigheter måste man först skilja på om ni köpte ett hus utan markköplagensregler gäller. Eller om ni köpte fastighet och marken då i så fall jordabalkengäller. I det här fallet verkar det som att ni köpte fastigheten utan marken (bostadsrätt) vilket gör detta till ett fastighetsköp enligt köplagen. Därför bör köplagen gälla i detta fall.

Först måste vi utreda om det finns ett fel i bostadsrätten/varan för att veta vad du kan göra åt problemet. Sedan kan vi utreda konsekvenserna (hävning eller nedsättning av priset). Köplagen innehåller ett nät av regler. Jag kommer försöka sammanfatta huvudreglerna som påverkar just din fråga. Ett kortfattat svar står längst ned.

Vad är det för fel?

Det här problemet handlar alltså om att varan inte stämmer överens med avtalet. Om så är faller kan det vara ett fel enligt köplagen.

Detta innebär att om man avtalat eller blivit informerad att en vara ska kosta 1000 kronor i underhåll men det egentliga priset är 1200 kronor är detta ett fel enligt köplagen (18§ köplagen). Eller om varans egenskap skiljer sig negativt från vad som sagts.

I ditt och din sambos fall avtalade ni dels om den som stod i avtalet och dels till vad som sagts. Problem uppstår om avtalet och det muntliga skiljer sig.

Du skrev att avtalet menar att vatten och el ska ingå men att det i verkligheten inte gör det. Det låter som ett klassiskt fel enligt 18§ köplagen.

Detta gäller däremot inte om säljaren eller annan källa informerat er om den korrekta uppgiften innan köpet. Om ni inte blev informerade innan så gäller det.

Kan felet göras gällande? Undersökningsplikt.

I köplagen finns en undersökningsplikt innan köpet (20§ köplagen). Det innebär att om du och din sambo fick chans att undersöka bostadsrätten innan köpet får ni inte anmäla fel som ni upptäckt eller borde ha upptäckt. Vad "borde upptäckt" innebär är osäkert. Däremot gäller också att om säljaren säger någonting om en specifik egenskap i varan kan det innebära en undersökningslättnad angående den saken. (äldre rättsfall-Högsta domstolen).

Ett rimligt resonemang vore då att eftersom objektbeskrivningen sa att vatten och el ingår borde ni kunna lite på den uppgiften och inte undersöka saken närmare. Detta innebär att ni bör kunna anmäla felet trots att ni undersökte bostadsrätten innan.

Reklamationstiden:

I köplagen finns även en reklamationsfrist/tid (32§ köplagen). Denna regel säger att man ska reklamera inom /skäligrimlig tid med en maximal tid på 2 år. Återigen är "skälig" en subjektiv bedömning.

Dock finns ett rättsfall där högsta domstolen konstaterade att konsumentköplagens regler kan användas om privatpersoner utför köpet. Privatpersoner saknar speciella kunskaper om fastigheter. Reklamationstiden i, den för er bättre, konsumentköplagen är också inom "skälig" tid men medger att inom 2 månader alltid ska anses vara i tid (23§ konsumentköplagen).

Reklamationstiden börjar löpa från dess att du eller din sambo borde ha upptäckt felet. Alltså från dess att ni pratade med styrelsen eller fick tillgång till alla papper. Däremot ska ni även få en viss, kortare tid att rådfråga någon expert som i ert fall troligen är en jurist.

Lösning på problemet:

Det verkar som sagt vara ett fel enligt 18§ köplagen då vattnet och elen inte ingick i månadskostnaden. Eftersom det specifikt stod i avtalet borde ni troligen inte heller undersökt saken närmare.

Köplagen ger er nu främst två alternativ. Antingen hävning eller prisavdrag.

Prisavdrag blir nog lättare i ert fall (38§ köplagen). Det innebär att ni begär tillbaka en del av köpeskillingen så att priset kompenseras mot bostadsrättens värde. T.ex.

En bostadsrätt kan kosta 3 miljoner med en månadskostnad på 8000. Om månadskostnaden skulle vara 12 000 lär priset sjunka till (taget helt ur luften) 2 miljoner.

Priset justeras alltså eftersom högt månadspris ofta innebär billigare köpeskilling.

Hur mycket ni ska/kan/vill begära tillbaka är helt upp till er då jag personligen inte har så bra koll på bostadsrättsmarknaden.

Ni kan även begära hävning men då krävs mycket stora fel. T.ex. att köpets syfte försvinner p.g.a. felet eller liknande.

Sammanfattat svar:

1.Det verkar vara ett fel enligt 18§ köplagen. 2.Ni bör kunna anmäla felet då undersökningsplikten mildras eftersom det stod att vattnet och elen ingick i överlåtelseavtalet. 3.Vänta inte allt för länge med att reklamera. Det räcker med att meddela säljaren att ni vill kompenseras för felet. 4.Räkna lite på hur mycket ni vill/kan/ska begära tillbaka (prisnedsättningen).

Hoppas att ni fick ett bra svar på frågan. Om ni behöver mer juridisk rådgivning om problemet så är ni varmt välkomna att prata med Lawline juristbyrå.

Mvh/Henrik Berg.

Henrik Berg
Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Konsumentköplagen (1283)
2021-09-22 Har jag rätt att häva köpet om leveransen av en vara jag beställt är försenad?
2021-09-20 Kan ett företag ta ut en administrationsavgift för att göra en återbetalning?
2021-09-20 Säljaren lämnar ingen garanti?
2021-09-19 Går det att ångra köp i butik med stöd av konsumentköplagen?

Alla besvarade frågor (95783)