Kontraktet avgör vad som utgör kontraktsbrott

Question

I oktober 2016 tecknar jag avtal med en byggfirma avseende färdigställande samt uppförande av ett Attefallshus på befintlig tomt. Betalade 130 000 kr i början av oktober som en första delbetalning av en totalsumma om 375000 kr. Vi kom överens om att han skulle påbörja arbetet med Attefallshuset i sina lokaler för att sedan bygga upp det på plats(utifrån svårtillgänglig terräng) Ägaren till byggfirman lovade muntligen att han skulle skynda på arbetet med Attefallshuset så att vi sedan kunde dra kommunalt Va/a till fastigheten (vilket även han skulle hjälpa oss med). Efter att första delbetalning gjorts hörde jag inte av honom överhuvudtaget förrän jag själv kontaktade honom i mars 2017. Han hävdade då att han väntat på besked angående ett strandskyddsdispans vi ansökte om i oktober. Att han inte hört av kommunen men att han precis fått beskedet att ngn sådan ansökan aldrig inkommit till kommunen (trots att jag skrev under denna i oktober). Han uppger här att han är helt klar med delarna till Atterfallshuset och bara har avvaktat besked från kommunen samt att jag nu behövde söka strandskyddsdispans igen. Han har även svårt att svara på när han kunde påbörja avtalat uppdrag hos mig. I detta läget valde jag att avsluta samarbetet då jag inte längre kände förtroende för den aktuella firman. Ägaren hävdade i sin tur att detta var ett sk avtalsbrott. I skriftliga avtalet sattes tyvärr ingen tidsgräns. Så undrar vad som gäller och hur jag går vidare i saken? Mvh Rebecka

Answer 1

Hej och tack för din fråga!

Vad som utgör avtalsbrott beror till stor del på omständigheterna vid avtalets tillkomst, dess innehåll samt utformning därför är det svårt att ge korrekt vägledning utan att läsa avtalet i dess helhet. Jag ska försöka besvara din fråga så gott det går med den information som finns tillgänglig.

Avtalsrätt

Enligt allmänna principer inom avtalsrätt ska avtal hållas. Under vissa omständigheter kan dock avtal hävas eller vissa klausuler i avtalet jämkas. Detta regleras av avtalslagen 36 §. En annan grundläggande princip inom avtalsrätt är att man fritt får avtala nästan om vad som helst så länge detta inte bryter mot lagen eller sker med tvång, trångmål eller utnyttjande av den ena partens oförstånd m.m. Förutom avtalslagen kan även avtal ingås enligt t.ex. köplagen, konsumentköplagen, konsumenttjänstlagen eller enligt standardavtal inom vissa branscher. Olika standardavtal är särskilt vanliga inom byggbranschen.

Tolkning av avtal

Det krävs en tolkning av avtalet för att avgöra vilka skyldigheter vilken part är förpliktad att utföra eller betala. Utgångspunkten vid tolkning av avtal är att den gemensamma partsavsikten ska fastställas, dvs. vad båda parter kommit överens om vid avtalets ingående. Utöver detta finns det flera tolkningsmodeller att använda sig av.

Avtal enligt AB04

Det är vanligt att byggnadsavtal skrivs i enlighet med branschavtalet AB04 eller med andra standardavtal inom bygg om ditt avtal är skrivet enligt något sådant bör detta framgå av ditt avtal.

Kontraktsbrott

Eftersom det är oklart om det är sant att byggfirman har väntat på beslut angående dispens för strandskydd eller inte kan jag inte bedöma om han har begått ett kontraktsbrott. Eftersom ni inte skriftligen har avtalat om en tid för byggnationens färdigställande är det oklart vad som har avsetts vid avtalets ingående. Avtalstolkning är väldigt komplicerat och blir en fråga för domstolen att bedöma vid en eventuell tvist.

Hävning

Du bör granska ert avtal för att se om det finns eventuella bestämmelser i det gällande hävning, ångerrätt eller tvist. Du kan ha rätt att hava avtalet och begära skadestånd om byggaren har gjort kontaktbrott men det går inte att fastställa om så är fallet utan att tolka avtalet i dess helhet i kombination med syftet vid avtalets tillkomst. Om syftet med avtalet var att Attefallshuset skulle börja byggas omedelbart och placeras på din fastighet så finns det möjligheter att se det som kontraktsbrott från byggarens sida. Byggfirman borde ha upplyst dig om att strandskyddsdispens krävs innan byggnaden får placeras inom strandskyddat område. Isåfall kan det vara möjligt att häva köpet antingen enligt köprättsliga regler, enligt branschavtal eller med allmänna avtalsrättsliga regler i avtalslagen.

Strandskyddsdispans

Det krävs tillstånd enligt miljöbalken (MB) inom strandskyddsområde, det vill säga normalt 100 meter från hav, sjö och vattendrag enligt 7 kap 14 § MB. Syftet med detta är bland annat att bevara land- och vattenområden. Men det går att få dispens från detta

Kontakta byggnadsnämnden i din kommun om du är osäker på vad som gäller i ditt fall. Om ett Attefallshus uppförs utan att anmälan görs eller startbesked har getts är det en olovlig byggnad, ett så kallat svartbygge. Byggnadsnämnden ska då ta ut en byggsanktionsavgift. Byggnadsnämnden kan också förelägga dig att göra en anmälan eller att återställa, till exempel genom rivning.

Enligt länsstyrelsens hemsida rekommenderas att man ansöker om strandsskyddsdispens i god tid eftersom det kan ta väldigt lång tid att få ett beslut. De rekommenderar att man ansöker ca 9 månader innan man har planerat att starta sitt byggande. Kopia på beslutet ska skickas till Länsstyrelsen (Vid bifall) och till fastighetsägaren och eventuella andra berörda. Du borde själv ha mottagit ett avslag för ansökan av strandskyddsdispens eftersom du är fastighetsägaren. Ett avslag ska kunna överprövas .

Svar

Ett problem i ditt fall är att det är oklart om avtalet har skrivit enligt speciella kontrakt som byggnadsavtal brukar följa eller allmänna avtalsmässiga regler alternativt köprättsliga avtal. Det går inte att ge dig korrekt vägledning utan att granska ditt avtal. Du kan oavsett vilket lagrum som är tillämpligt föra en civilrättslig process i domstol angående tolkningen av avtalet eller hävning p.g.a. kontraktsbrott. Du kan även omförhandla villkoren i avtalet med byggaren.

Du bör kontrollera när besked om din ansökta strandskyddsdispens lämnades hos Länsstyrelsen i din kommun. Kontrollera även när beslut meddelades. Kontrollera om din hemförsäkring täcker en tvist av den här typen.

Om det är så att strandsskyddasdispens inte har meddelats och byggfirman har skickat in ansökan enligt er överenskommelse, är det möjligt att byggfirman inte har begått kontraktsbrott men detta beror även på hur ni har utformat avtalet som helhet. I detta fall är det möjligt att det är du som begår kontraktsbrott genom att träda ur avtalet men detta går inte att konstatera utan att granska avtalet i sin helhet.

Rekommendation

Jag rekommenderar att du anlitar en jurist för att granska ditt avtal med byggaren för att kunna ge dig fullständiga svar om hur du bäst går vidare och för att bedöma vem som kan bli skadeståndsskyldig. Det är en god idé att försöka omförhandla med byggfirman om att sätta en tidsgräns på hur lång tid bygget ska ta om du inte driver en civilprocess om att häva köpet.

Om du vill driva en civilrättslig process vänder du dig till tingsrätten i din kommun, även i detta fall är det bra att ha ett juridiskt ombud. Eftersom domstolsprocesser ofta är dyra och tidskrävande är det bäst att börja med att granska själva avtalet för att bedöma dina chanser att vinna en eventuell process. Parterna i en civilprocess står för sina egna rättegångskostnader men du kan yrka att motparten ska ersätta dig för de kostnader du har om du vinner målet. Det är i slutändan rätten som avgör vilken summa det är skäligt att du får ersättning för.

Om du har några frågor om mitt svar eller vill anlita Lawline så kan du mejla mig, [e-mail]

Hoppas att du fått svar på din fråga!

Med vänliga hälsningar