Kombinerad bostads och lokalhyra och ändring av hyresvillkor

2019-06-12 i Hyresavtal
FRÅGA
Vi bor i en lokal/lägenhet i ett hus från tidigt 1900-tal. Flyttade in för snart 26 år sedan. Lokalen iordningställdes av den dåvarande hyresvärden för att fungera som kombinerat boende och arbete. Vi har nu överlevt 3 hyresvärdar. Inga nya kontrakt har upprättats.Nuvarande hyresvärd hävdar nu att det inte stämmer med deras bygglov och förespråkar att det görs om till lägenhetskontrakt. Betyder det att vi inte kan ha våra verksamheter kvar hemma, om det blir ett vanligt hyreskontrakt ?Har dom rätt att göra så, ändra förutsättningarna?
SVAR

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Om jag tolkar din fråga rätt så undrar du i första hand om hyresvärden har rätt att ändra kontraktet från lokalhyra till bostadshyra och vilken typ av skydd du som hyresgäst har i en sådan situation. Du undrar även hur förutsättningarna ser ut för er fortsatta möjlighet till att driva verksamhet i lägenheten.

Regler om hyra finns i Jordabalkens 12:e kapitel.

Du skriver att ni flyttade in för 26 år sedan. Då inget annat anges i beskrivningen utgår jag från att hyresavtalet gäller på obestämd tid, och det ska därmed sägas upp för att upphöra att gälla (12 kapitlet 3 § Jordabalken).

I din fråga har du beskrivit att hyresvärdens plötsliga vilja till att ändra villkoren i kontraktet beror på ett bygglov. Detta kan ge er skäl till att fundera och se efter vad som gäller kring kommunens detaljplanering av huset. Vissa hus är inte byggda för att vara lokaler och att använda en bostad som lokal i sådana hus är därmed inte tillåtet. Det kan vara av just denna anledning som hyresvärden vill ändra kontraktet och göra det till endast en bostadshyra.

Bostads-eller lokalhyra?

Bostadslägenhet är en lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet (12 kapitlet 1 § Jordabalken). Du beskriver att ni bor i en lokal/lägenhet som fungerar som kombinerat boende och arbete - ditt fall gäller således en kombinerad bostads-och lokalhyra. Frågan blir då vilka skyddsregler som kan tillämpas.

I RBD 37:79 betonade hyresnämnden att avtalets rubricering spelar en underordnad roll. Det används mest som vägledning av vad parterna avsett med avtalet, men det relevanta är hur ni som parter agerat efter i sammanhanget. Vad ert avtal kallas är alltså av underordnad betydelse. Av betydelse är däremot till hur stor del lägenheten använts som bostad. Det har ansetts vara bostadshyra då en lägenhet upplåtits för att till en inte oväsentlig del användas som bostad. Bostadsinslaget vägs alltså mot den tillämnade användningen i övrigt, men behöver dock inte vara väsentligt (RBD 37:79). Av din beskrivning tolkar jag det som att lägenheten till en inte oväsentlig del används som bostad och du åtnjuter således besittningsskydd i enlighet med reglerna om bostadshyra. Är det däremot att döma av omständigheterna att bostadsinslaget är minimalt bör det anses som lokalhyra.

Får hyresvärden ändra hyreskontraktet?

För att åstadkomma ändring ett pågående kontrakt ska det skriftligen meddelas av hyresvärden och godkännas av båda parter. Om ni inte kommer överens kan hyresvärden ansöka om ändring av hyresvillkoren hos hyresnämnden. Detta kan göras tidigast en månad efter att hyresvärden meddelat er om detta om det gäller bostadshyra. Ett beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning (12 kapitlet 54 § Jordabalken).

Hyresavtalets uppsägning

Gäller avtalet bostadshyra kan hyresvärden, om inte längre uppsägningstid har avtalats, säga upp avtalet vilket då upphör att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Som bostadshyresgäst får du alltid säga upp ett bostadshyresavtal att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen (12 kapitlet 5 § Jordabalken).

Gäller det däremot en lokal upphör det att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen (12 kapitlet 5 § Jordabalken).

Om hyresvärden säger upp avtalet eller hyresavtalet inte förlängs för att hyresgästen inte godkänner de nya villkoren kan man som hyresgäst i en del fall ha rätt till ersättning (12 kapitlet 57 § Jordabalken). Det gäller även om du som hyresgäst säger upp avtalet för förlängning på ändrade villkor. Om överenskommelse inte träffas mellan parterna, skall hyresgästen då inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling (12 kapitlet 58 a § Jordabalken).

Hyresvärden får inte innan medlingen har avslutats, om han inte självs sagt upp hyresavtalet, vägra förlängning av hyresförhållandet eller för förlängning kräva något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning (12 kapitlet 58 a § Jordabalken).

Fortsatt verksamhetsdrift efter villkorsändringar?

Jag vill återkoppla till det ovan nämnda gällande kommunens detaljplanering och bygglov. Det troliga är att ni inte kommer att kunna fortsätta bedriva er verksamhet där då det inte stämmer överens med de regleringar som finns. Vissa hus får man bara bedriva verksamhet i om det klassas som lokal. Sannolikheten för att ni ska kunna ha möjlighet till fortsatt driven verksamhet i lägenheten är mycket liten (men är självklart beroende av vilken typ av verksamhet och i vilken omfattning det gäller). Med detta menar jag även att, trots att hyresvärden skulle gå med på fortsatt verksamhetsdrift och skriva in det i villkorsändringarna, kan det strida mot andra föreskrifter och således ändå vara ogiltigt. Om ni skulle fortsätta att bedriva verksamheten där trots villkorsändringarna, kan det till och med utgöra en grund för uppsägning då lägenheten inte får användas till något annat ändamål än det avsedda (12 kapitlet 23 § Jordabalken).

Sammanfattning

Sammanfattningsvis bör ni kommunicera med hyresvärden och närmare se efter om det skulle gå att lösa på något annat sätt. Beroende på verksamhetens typ och omfattning är det inte omöjligt att ni kan nå en lösning, men jag rekommenderar er även att själva se till så att de nya hyresvillkoren inte är ogiltiga.

Når ni ingen överenskommelse och avtalet ska säga upp, beror uppsägningstiden på om avtalet ska ses som lokalhyra eller bostadshyra (se ovan nämnda regler).

Vänliga hälsningar,

Lovisa Stenbacka
Fick du svar på din fråga?
Kommentarer:
Hej. Men om lokalen har varit godkänd för momsregistrering hos skatteverket som lokal sedan, säg 30-40 år tillbaka, kan det ändå vara fel enligt bygglovet hos kommunen att lägenheten är en lokal? Den privata delen, hälften är betald som en skatteförmån eftersom det är företaget som hyr. Mvh / Sussi J
2019-06-14 09:58
Hej! Skatterätten och hyresrätten samspelar ej på detta plan. Skatteverket gör alltså ingen prövning av platsen där verksamheten finns och huruvida skatteverket har fått för mycket/lite pengar är inget som hyresvärden tar hänsyn till. Bedömningarna görs alltså separat. Se mer i 4 kapitlet Plan och bygglagen (2010:900). Vänligen,
2019-06-28 14:00
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Hyresavtal (1192)
2019-08-17 Kan jag bli skyldig att betala fast jag inte har skrivit på kontraktet?
2019-08-13 När blir ett hyresavtal juridiskt bindande?
2019-08-10 När kan hyresvärden säga upp vår lokalhyra?
2019-07-31 Kan man ångra ett ingånget hyresavtal?

Alla besvarade frågor (72103)