Kapitalvinstbeskattning vid samägande
Jag och min bror har fått en gåva som är 1/3 vardera av pappas villa. För detta så skrev vi en revers på 990 000kr vardera (motsvarade 71,5% av taxeringsvärdet av 1/3). Vi gjorde detta för att jag och min bror skulle kunna ta lån för att renovera och bygga ut villan för en försäljning.
Nu vid försäljning av villan så vill vår pappa hävda att vi ska betala skatten jämnt fördelat och att han ska ha hela reversen skattat och klar från oss.
Själv tycker jag att reversen ska räknas som en vinst av honom på försäljningen och att han ska betala skatten på den summan och inte jag och min bror.
Vi har inte skrivit in något om detta i reversen. De formuleringar vi har är:
"Undertecknad skuld om 990 000kr skall regleras fortlöpande genom avräkning mot erlagda kostnader vilka uppstått i samband med tillbyggnaden.
Om den gemensamt ägda fastigheten överlåtes och därmed ägarförhållandena förändras, betalas återstoden av skulden till fullo inom 3 månader från den dag förändringen skedde."
Vad är korrekt rent juridiskt vem som ska skatta på reversens summa?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Samäganderättens grunder
Din far har överlåtit 1/3 av fastigheten vardera till dig och din bror. Det innebär att fastigheten ägs av tre delägare och på detta rättsförhållande är samäganderättslagen tillämplig. Vid ett samägande är tanken att delägarna ska dela på samtliga kostnader som uppstår på grund av samägandet, så länge inget annat avtalats.
Kapitalvinstskatt
Regler om beskattning vid avyttring av en fastighet finns i 44 samt 45 kap. inkomstskattelagen (IL). När en fastighet avyttras, det vill säga säljs, ska ägarna beskattas på kapitalvinsten. Kapitalvinsten utgörs av skillnaden mellan ersättning för den avyttrade fastigheten och omkostnadsbeloppet, se 44 kap. 13-14 §§ IL. Kapitalvinsten beräknas således enligt följande:
Ersättning för den avyttrade fastigheten – försäljningskostnad – omkostnadsbelopp (anskaffningskostnad + förbättringsutgifter + förbättrande reparationer och underhåll) = Kapitalvinst/kapitalförlust
Utgångspunkten är att varje delägare beskattar för sin andel av kapitalvinsten. Om samtliga andelar avyttras samtidigt kommer alla delägare ta upp sin del av kapitalvinsten som intäkt i sin deklaration, jfr 42 kap. 1 § IL. Varje enskild delägare kommer således göra en egen beräkning om vilken kapitalvinst denne haft, i enlighet med uträkningen ovan.
Omkostnadsbelopp vid gåva
Om fastigheten förvärvats genom gåva träder förvärvaren in i gåvogivarens skattemässiga position och det är således gåvogivarens omkostnadsbelopp som kommer att användas vid uträkningen av eventuell kapitalvinst. I detta hänseende kan framhållas att en gåva är en benefik rättshandling som inte kräver motprestation. Om ett skuldebrev upprättats i samband med gåvoöverlåtelsen kan förvärvet ses som ett köp och inte gåva. Den skatterättsliga konsekvensen av att det ses som ett köp blir följaktligen att skuldebrevets summa läggs till grund för anskaffningsvärdet, istället för gåvogivarens anskaffningsvärde.
Delägares förbättringsutgifter
Du nämner i din fråga att du och din bror genomfört reparationer och renoveringar av fastigheten. Utgifter för sådana åtgärder kan dras av vid kapitalvinstberäkningen om de rör ny- och tillbyggnad, förbättrande reparation och underhåll samt om det skett inom 6 år, se vidare 45 kap. 11- 12 §§ IL. Sådana förbättringskostnader kan fördelas mellan delägare efter deras delägarandel i fastigheten. Delägarna kan också fördela kostnaderna efter annan grund, exempelvis kan en delägare ha rätt att dra av 100 % av förbättringsutgiften om denne kan bevisa att den stått för förbättringsutgifterna men inte kompenserats av de andra delägarna.
Svar på din fråga
Vid en fastighetsförsäljning ska beskattning ske när fastigheten avyttrats, det vill säga efter en försäljning. Varje delägare ska då deklarera eventuell vinst (eller förlust) med utgångspunkt i sin andel och beskattas därefter. För din del innebär det att du, din bror och din far ska deklarera en eventuell vinst när fastigheten sålts, eftersom ni alla är delägare i fastigheten. Det belopp som återstår i reversen är alltså inte föremål för beskattning, men kan eventuellt få betydelse för storleken av omkostnadsbeloppet när ni beräknar kapitalvinsten, se vidare nedan.
Vad gäller anskaffningsvärdet torde du och din bror anses förvärvat fastigheten genom gåva, eftersom reversen understiger taxeringsvärdet. Anskaffningsvärdet blir således detsamma som er fars. Vad gäller förbättringsutgifter anger du i din fråga att det är du och din bror som stått för reparationerna, vilket innebär att ni kan ha rätt att dra av utgifterna för dessa arbeten. I praktiken verkar det dock vara er far som betalat dessa (i och med att reversen avräknats motsvarande de utgifter ni haft för arbetet). I sådant fall kan dessa utgifter dras av i er fars kapitalvinstberäkning, något som i sådant fall minskar hans beskattningsbara grund.
Avslutningsvis kan nämnas att det till följd av den ursprungliga reversens utformning inte krävs att en ny revers upprättas på det återstående beloppet. Du och din bror är alltså inte bundna av att utge 990 000 kr för det fall en ny revers på det slutliga beloppet inte upprättas.
Hoppas du fick svar på din fråga. Du har även valt telefonuppföljning till din fråga och jag har kontaktat dig på mail med förslag på tid. Återkom gärna till mig så snart du kan om du behöver boka om tiden.
Med vänlig hälsning,
