Kan villkor i gåva göras gällande mot gåvotagares arvingar?
Vi är tre syskon som erhållit en 1/3 vardera av en fastighet, som enskild egendom, från vår far genom gåvobrev för ca 30 år sedan. Ett av villkoren är att så länge han eller vår mor lever får gåvotagarna icke utan deras skriftliga samtycke sälja huset. Det finns inget explicit villkor om nyttjanderätt i gåvobrevet, men detta har varit underförstått. Fastigheten har varit familjens hem sedan tidigt 70-tal och båda föräldrar har fortsatt bott i huset, far till sin bortgång 2019 och mor fortfarande.
Fråga: om en av oss syskon dör före vår mor och dennes andel i huset går i arv till dennes barn, dvs gåvogivarens barnbarn, kommer villkoret mot försäljning fortsatt gälla även för den då ärvda andelen?
Lawline svarar
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Villkoret i gåvan mest sannolikt bindande även mot gåvotagarens arvingar.
I ett rättsfall (NJA 2017 s. 289) hade en förälder gett en fastighet i gåva till sina barn. Gåvan var villkorad på så sätt att samäganderättslagens regler inte skulle tillämpas. Alla gåvotagare förutom en sålde så småningom sin del i fastigheten till en utomstående part. Således ägdes fastigheten med samäganderätt av en gåvotagare och en utomstående part. Den utomstående parten påkallade sedan en tvångsförsäljning enligt samäganderättslagen, som hade villkorats bort enligt gåvan. Frågan i rättsfallet var huruvida villkoret i gåvan om att inte tillämpa samäganderättslagens regler gäller för en utomstående köpare. Högsta domstolen resonerade som så att det skulle vara allt för inskränkande mot den fria omsättningen om villkoret gällde för utomstående som förvärvat fastigheten. Villkoret torde i sådana fall inte gälla mot förvärvaren, oavsett om denna vetat om kravet eller inte.
Rättsfallet handlar emellertid om ett oneröst förvärv, vilket innebär att förvärvaren erlagt betalning för att förvärva fastigheten. I ditt fall berörs scenariot där förvärvet utgör arv varför slutsatsen som domstolen kom till i NJA 2017 s. 289 inte nödvändigtvis är tillämplig. Enligt RH 2015:54 hade en fastighet överlåtits från föräldern till dennes barn genom gåva. Villkoret för gåvan var, liksom i NJA 2017 s. 289 att reglerna i samäganderättslagen inte skulle tillämpas. I fallet avled det ena barnet och frågan som uppstod var, liknande ditt scenario, huruvida villkoret skulle gälla även för gåvotagarens arvtagare. Domstolens bedömning var att villkoret skulle vara gällande för gåvotagarens arvingar. Bedömningen grundades på en tolkning av villkoret.
Villkoret i gåvobrevet du nämner torde enligt min bedömning tolkas så att det är bindande även mot gåvotagares arvingar. Det eftersom syftet med villkoret är att trygga moderns rätt att bo kvar i huset under sin livstid.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Hälsningar,
