Kan vi kringgå samäganderättslagen?
Hej
Jag har en fråga rörande samäganderättslagen.
Vi är några släktingar som gemensamt, genom arv, äger en fastighet.
Vi har, tyvärr inte, avtalat bort samäganderättslagen så den gäller för oss.
Min fråga är:
Om alla delägare är överens om att frångå principen om enhällighet i en specifik röstningsfråga, för att beslutet skall gälla. Kan man då genomföra en röstning enl. majoritetspriccipen i den frågan och låta det resultatet gälla ?
Kan detta kan vara ett sätt att göra ett lagligt avsteg från enhällighetskravet vid röstning och därigenom komma fram till ett beslut i en fråga ?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som du själv beskriver i din fråga är lag (1904:48 s. 1) om samäganderätt (Samäganderättslagen) tillämplig er emellan om ni inte avtalat annat.
Enligt lagen är huvudregeln att varje förfogande över fastigheten i dess helhet, eller vidtagande av förvaltningsåtgärd, förutsätter enighet mellan ägarna (2 §). Som framgår av lagen, och som du verkar vara medveten om, krävs det således att alla delägare är eniga. Det finns inte möjlighet till majoritetsbeslut som överensstämmer med lagen. Möjligheten till majoritetsbeslut diskuterades i förarbetena till lagen men avvisades (NJA II 1905 artikel nr 4, s. 4 och 9). De enda möjligheterna när delägarna inte är överens är att begära att en god man utses (3 §) eller att begära tvångsförsäljning av fastigheten (6 §). Eftersom möjligheten till majoritetsbeslut så tydligt avvisades vid lagens tillkomst, är det möjligt att ett sådant arrangemang som du beskriver i din fråga kommer att anses som ett kringgående av lagen.
I samäganderättslagen finns inga sanktioner stadgade. Det framkommer således inte vad som gäller om en majoritet av delägarna tar ett beslut och genomdriver det utan att någon/några av delägarna inte är med. Det är först om någon av delägarna anser att ett beslut inte tagits enhälligt det kan bli problem. Vederbörande kan då söka skadestånd för eventuella skador som uppkommit genom beslutet.
Nu vet jag inte vilka eventuella villkor som funnits i samband med ert arv. Om det i eventuella villkor för arvet är stadgat att samäganderättslagen ska vara tillämplig ska det gälla. Om det däremot inte finns i villkoren för arvet att samäganderättslagen ska gälla (alt. ett förbud mot samäganderättsavtal) finns det i princip ingenting som hindrar er från att upprätta ett samäganderättsavtal. Det kräver givetvis att ni är överens för att ett sådant avtal ska bli aktuellt. Eftersom samäganderättslagen är dispositiv kan ni i ett samäganderättsavtal frångå lagen och avtala om en majoritetsprincip, ett förbud mot tvångsförsäljning m.m.
Sammanfattning och råd
Om ni inte har ett samäganderättsavtal är samäganderättslagen tillämplig mellan er delägare. Det finns i lagen ingen möjlighet till någon majoritetsprincip. Möjligheten diskuterades inför lagens tillkomst men avvisades. Att bestämma att ni inte behöver vara eniga, men samtidigt ska vara bundna av samäganderättslagen, riskerar att ses som ett kringgående av lagen.
Om det endast är ett enskilt fall det rör torde det enklaste vara att ni helt enkelt ser till att vara överens om beslutet. I annat fall är min rekommendation att ni skriver ett samäganderättsavtal. Om det i eventuella villkor i samband med arvet inte finns ett förbud mot det är det möjligt att ni skapar ett samäganderättsavtal. Det krävs självklart att ni är överens om ett samäganderättsavtal. Jag vill starkt råda er att anlita en jurist för att skriva ett samäganderättsavtal för att det ska bli juridiskt korrekt och minska risken för framtida konflikter. Om ni är intresserade av ett upprättande av samäganderättsavtal kan en av Lawlines jurister upprätta ett sådant till er. Är ni intresserade av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för offert.
Med vänliga hälsningar,
