Kan vi begära att BRF ska bekosta renovering på grund av bristande avflyttningskontroller?
Vad gäller för ett avflyttningsprotokoll i en bostadsrättsförening?
Är föreningen skyldig att upprätta och arkivera ett avflyttningsprotokoll?
Bakgrunden till mina frågor är att min dotter står i begrepp att sälja sin bostadsrätt och har vid avflyttningskontroll fått anmärkning på ett duschutrymme vid gästtoaletten inte har renoverats på riktigt sätt och måste åtgärdas.
Renoveringen har utförts 2001 av en tidigare ägare och har enligt fastighetsförvaltaren inte kontaktat föreningen innan. (Undersöks genom ägaren.) Enligt förvaltaren skulle bland annat den gamla golvbrunnen ha bytts ut vid renoveringen, men detta blev inte gjort. Golvbrunnen hör till föreningens ansvar och kostnaden för bytet exkl. ytskiktet skulle ha bekostats av föreningen enligt förvaltaren.
Vid en där efter kommande avflyttningskontroll 2013-06-04 (protokoll saknas) observerades det tydligen inte att golvbrunnen inte var utbytt, trots att åtgärden var för besiktningsmannen känd och väl synlig.
Den nye ägaren var den som sedan sålde bostadsrätten till min dotter 2017-02-02.
I avflyttningsprotokollet stod det heller inget om att golvbrunnen inte var bytt.
Avflyttningskontrollen görs för föreningens räkning, men det är viktigt att den görs korrekt eftersom den i hög grad påverkar bostadsrättshavarens ekonomiska villkor.
Kan man begära att föreningen bekostar hela renoveringen p.g.a. bristerna i avflyttningskontroller och fullgörande av underhållsansvar?
Se HD dom Mål nr. T 175-19 och NJA 2007 s. 709
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
I mitt svar till dig kommer jag dels att redogöra för säljarens skyldigheter (dvs. den före detta ägaren), dels för bostadsrättsföreningens skyldigheter.
Tidigare ägares ansvar
När man köper en bostadsrätt regleras rättigheter och skyldigheter av köplagens bestämmelser, om inte annat avtalats mellan parterna. Som köpare får man inte åberopa fel som man måste antas ha känt till vid köpet. Om köparen undersökt lägenheten före köpet eller utan godtagbar anledning låtit bli att följa säljarens uppmaning att undersöka den får köparen inte åberopa fel som hen borde märkt vid undersökningen (20 § köplagen). I köpekontrakt avseende bostadsrätt finns ofta en klausul enligt vilken köparen uppmanas att undersöka lägenheten.
Frågan om lägenheten är felaktig ska bedömas med hänsyn till dess beskaffenhet när risken för den går över på köparen. Säljaren svarar för fel som funnits vid denna tidpunkt även om felet visar sig först senare (21 § köplagen). När varan har avlämnats (dvs. när köparen tillträder lägenheten) finns det för köparen en plikt att undersöka den i enlighet med god affärssed (31 § köplagen). Köparen får inte åberopa att lägenheten är felaktig om det inte sker en reklamation inom skälig tid efter att hen märkt eller borde märkt felet. Reklamerar köparen inte inom två år från att varan tagits emot (lägenheten övertagits) förlorar hen rätten att åberopa felet (32 § köplagen).
I din dotters fall är det svårt att avgöra om hon undersökt badrummet tillräckligt noggrant, däremot har det gått så lång tid från köpet att hennes rätt att göra eventuella fel gällande mot säljaren är preskriberade.
Föreningens ansvar
Det finns ingen i lag stadgad skyldighet för föreningen att en avflyttningskontroll ska göras. Dock har många föreningar beslutat att sådana ska göras. Syftet med att göra avflyttningskontroller är att kontrollera att inga bostadsrätter överlåts med otillåtna ändringar. Om det finns anmärkningar brukar det åläggas bostadsrättshavaren att åtgärda dessa. Eftersom avflyttningskontrollen inte är lagstadgad finns det heller inte lagstadgat någon skyldighet att arkivera eventuellt avflyttningsprotokoll. Det kan dock finnas i föreningens stadgar att så ska ske. Det bör påpekas att avflyttningskontrollen inte ersätter köparens ansvar att undersöka lägenheten (se ovan).
När din dotter köpte bostadsrätten skulle hon undersökt lägenheten och gjort eventuella fel gällande mot den tidigare ägaren (den hon köpte bostadsrätten av). Även om den otillåtna renoveringen skett av en tidigare ägare var det dåvarande ägare som hade ansvar för lägenheten. I din dotters fall har det gått så lång tid att hon inte kan göra felet gällande mot tidigare ägare, utan som utgångspunkt är den som svarar för den otillåtna renoveringen.
Den undran du har är om det är möjligt att begära att föreningen bekostar hela renoveringen på grund av bristande avflyttningskontroller. Den frågan går det inte att ge ett helt klart svar på utan det kan argumenteras såväl för som emot det. Det som till största delen talar emot det är att din dotter hade en skyldighet att undersöka lägenheten när hon tillträdde den. Eventuella fel som upptäcktes då skulle hon gjort gällande mot föregående ägare. Så är inte längre möjligt på grund av den tid som förflutit. Argument till din dotters fördel kan vara att även om det inte är lagstadgat att avflyttningskontroll ska göras är det beslutat att föreningen att så ska ske och att den ska arkiveras (om det kan visas att sådant beslut finns).
Enligt det första rättsfallet du hänvisar till (HD:s dom i mål nr T 175-19) bör det som utgångspunkt vara föreningen som ansvarar för återställandet om det t.ex. varit nödvändigt att bryta upp golv eller ta bort inredning för att genomföra ett stambyte. Det andra rättsfallet du hänvisade till (NJA 2007 s. 709) avsåg huruvida bostadsrättshavaren var skadeståndsskyldig mot bostadsrättsföreningen för en vattenskada som uppkommit på föreningens fastighet utanför bostadsrättshavarnas lägenhet till följd av avsaknad av fuktspärr. Avsaknaden av fuktspärr berodde på den tidigare ägaren. I föreningens stadgar framgick att bostadsrättshavaren svarade mot föreningen för åtgärder i lägenheten som vidtagits av tidigare bostadsrättshavare. Däremot kunde ansvaret enligt HD inte utsträckas till att avse även skador på andra delar av föreningens fastighet. I din dotters fall har det såvitt jag förstår inte uppkommit skador på andra delar av föreningens fastighet. Frågan är om din dotter har ett ansvar för den otillåtna renoveringen av badrummet vilket hon sannolikt har.
I din dotters fall går det utifrån expresstjänsten inte att ge ett helt klart svar på huruvida hon kan begära att föreningen ska stå för hela renoveringen på grund av att det inte gjorts någon avflyttningskontroll. Det kan argumenteras för det, det kan dock likväl argumenteras för det motsatta; att din dotter hade en undersökningsplikt och att hon får svara för de fel som nu finns i lägenheten då det gått så lång tid att hon inte kan vända sig mot tidigare ägare.
Min rekommendation om ni vill gå vidare med ärendet är att ni anlitar en jurist som går igenom ärendet och företräder din dotter mot bostadsrättsföreningen. Dels i kontakten nu, dels för det fall att bostadsrättsföreningen väljer att ta ärendet till domstol. För detta ändamål kan en av våra jurister på Lawline juristbyrå vara behjälpliga.
Då du beställt telefonuppföljning kommer jag att ringa dig i ärendet på onsdag, den 11 mars, klockan 17.00. Om den föreslagna tiden inte är lämplig är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post så bokar vi in en annan tid. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
