Kan våra föräldrar skänka oss en fastighet utan att behöva betala skatt?
Mina föräldrar vill skriva över deras hus på oss barn. Det ska vara som en gåva. Hur ska vi göra för att undvika att drabbas av arvsskatt? Hur ska vi gå till väga? Kan mina föräldrar själva skriva ett gåvobrev eller behövs det en jurist för att det skav vara giltigt och lagligt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Både arv och gåvor är skattefria (jfr 8 kap. 2 § inkomstskattelagen) vilket innebär att ni inte riskerar att drabbas av någon arvsskatt. Att skriva över fastigheten på er barn kan i vissa fall vara skattefritt, och i andra fall skattepliktigt, även om utgångspunkten är att gåvor är skattefria.
För att det rent skattemässigt ska vara en gåva krävs att vissa villkor är uppfyllda. Om ni barn tar över lån för fastigheten har ni betalt en viss ersättning för fastigheten trots att den skänkts till er. I sådana fall är det vad som kallas ett blandat fång. Vid bedömningen om det skatterättsligt ska anses som en gåva utgår man i fråga om fastigheter från den s.k. huvudsaklighetsprincipen. Principen innebär att hela överlåtelsen ska ses som en gåva, om det finns någon gåvodel. Med gåvodel avses om fastighetens värde överstiger ersättningens värde. Bedömningen om fastighetens värde görs utifrån taxeringsvärdet.
Om ersättningen (de övertagna lånen) är högre än taxeringsvärdet, räknas det (trots vad ni kallar det) som en försäljning för vilken det ska beskattas. Om de övertagna lånen däremot är lägre än taxeringsvärdet räknas det skatterättsligt som en gåva som är skattefri (jfr 8 kap. 2 § inkomstskattelagen).
För er innebär det att om era föräldrar skriver över fastigheten på er barn och det inte finns några lån, då är det att betrakta som en gåva som är skattefri. Istället får ni skatta den dagen ni säljer fastigheten. Om ni tar över lån är det att betrakta som en gåva så länge lånen är lägre än taxeringsvärdet. Om lånen däremot är högre än taxeringsvärdet räknas det inte skattemässigt som en gåva.
Formkraven för gåva av fastighet är detsamma som vid köp
För fastighetsköp finns det formkrav innebärande att vissa krav måste finnas med i köpehandlingen för att den ska vara giltig. De formkrav som finns är att köpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen, en förklaring om att egendomen överlåtes på köparen av säljaren samt handlingen ska vara skriftlig och undertecknad av både köparen och säljaren (4 kap. 1 § jordabalken, JB). För det fall att man skänker bort hela eller delar av en fastighet genom ett gåvobrev är reglerna desamma som vid köp (4 kap. 29 § JB). Det innebär att det är tillräckligt med ett gåvobrev för att skänka bort fastigheten, så länge det uppfyller formkraven för en köpehandling. Eftersom era föräldrar skänker bort fastigheten finns det ingen egentlig köpeskilling utan det torde vara tillräckligt att skriva noll kronor eller likvärdigt.
Gåvobrevet, med formkraven uppfyllda, är det viktigaste dokumentet för att skänka bort fastigheten.
Mottagarna ska därefter söka lagfart
Mottagarna av gåvan (i det här fallet ni barn) ska inom tre månader söka lagfart för fastigheten (20 kap. 1-2 § JB). Det krävs inte att gåvobrevet är bevittnat för att det ska vara giltigt (jfr 4 kap. 1 § JB). Däremot ska lagfartsansökan vilandeförklaras om överlåtelsehandlingen inte är styrkt av två vittnen (20 kap. 7 § JB). Det är därför en god idé att redan vid utfärdande av gåvobrevet se till att det även bevittnas.
Sammanfattningsvis och som svar på din fråga riskerar ni inte att drabbas av någon arvsskatt. Att skriva över fastigheten på er genom ett gåvobrev är fullt möjligt. Var dock uppmärksamma på att om ni tar över lån för fastigheten måste de vara lägre än taxeringsvärdet för att det ska räknas som en gåva.
Dina föräldrar kan själva skriva ett gåvobrev, det är fullt giltigt så länge formkraven jag beskrivit ovan är uppfyllda. Jag vill dock rekommendera Lawlines avtalstjänst i vilken era föräldrar har möjlighet att till ett konkurrenskraftigt pris få ett gåvobrev upprättat juridiskt korrekt. I tjänsten fyller de själv i uppgifterna, betalar och får det sedan tillsänt sig. Om de hellre vill ha personlig hjälp av en jurist som hjälper till med upprättande av gåvobrev m.m. kan vi givetvis även vara behjälpliga med det. Om de/ni är intresserade av att anlita en jurist från Lawlines juristbyrå för ändamålet är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och vidare kontakt.
Med vänliga hälsningar,
