Kan två delägare köpa ut varandra ur samägd fastighet
hej
min mamma och morbror äger en fastighet tilsammans nu är vi i ett läge där en behöver bli utköpt. Vad händer om båda vill köpa ut den andra? blir det budgivning eller kan den ena parteb tvinga fram försäljning
Lawline svarar
Det framkommer inte hur stor ägarandel din mamma och morbror har. Men om vi antar att de äger fastigheten med 50 % vardera, aktualiseras reglerna om samägande i SamägarL. Lagen är tillämplig när två eller fler gemensamt äger egendom såsom en fastighet. Samäganderättslagen utgör ett instrument för att lösa ägarkonflikter.
Alla beslut som rör den samägda fastigheten måste tas gemensamt av din mamma och morbror som delägare. En part kan själv fatta beslut i undantagsfall, det måste däremot röra sig om akuta räddningsåtgärder eller reparationer som är absolut nödvändiga (2 § SamägL). Ett alternativ för det fall att man som delägare inte kan enas om hur egendomen ska skötas är att begära att tingsrätten utser en god man. Den gode mannens uppgift blir att fatta beslut som gäller för alla delägare och väga deras intressen mot varandra (3 § SamägL).
Om en delägare ska lösa ut en annan delägare kan värderingen ske på olika sätt. SamägarL är dispositiv vilket innebär att parterna är fria att själva avtala om hur värderingen ska gå till. Ett sätt är att låta en fastighetsmäklare värdera fastigheten och sedan ha det som utgångspunkt för köpeskillingen. Det är således upp till din mamma och morbror själva att avgöra vilket värde som ska ligga till grund när de löser ut varandra. Den som är beredd att betala mer kommer i ert fall kunna köpa ut den andra. Kan de inte komma överens om vad som ska gälla återstår försäljning på offentlig auktion enligt 6 § SamägarL, efter vilken de delar lika på värdet efter försäljningen. I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.
Om din mamma och morbror kommer fram till att de vill sälja fastigheten på en offentlig auktion ska tingsrätten utse en god man att ombesörja auktionen. De kostnader som uppkommer för god man ska delägarna dela på vilket innebär ½ vardera (8 § samäganderättslagen och 15 § samäganderättslagen).
Domstolen kan besluta om ett minimipris om någon av delägarna begär det
Om din mamma och morbror begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för någon av er. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.
Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).
Lycka till!
Med vänliga hälsningar,
