Kan två bostadsrättshavare med giltig verkan ingå nyttjanderättsavtal om bostadsrättsföreningens mark?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline för att få svar på din fråga!
Utifrån det du skrivit tolkar jag din situation på följande sätt. Både du och din granne är bostadsrättshavare inom samma bostadsrättsförening. Jag förutsätter att bostadsrättsföreningen äger såväl den mark som häcken står på som den mark du och din granne innehar med bostadsrätt. Det avtal du vill upprätta med din granne antar en utformning som påminner om ett så kallat nyttjanderättsavtal. Avtalet innebära att din granne som nyttjanderättshavare får en rätt att delvis nyttja ditt markområde. Nyttjandet består i att du som avtalspart blir skyldig att tåla att häcken inte sträcker sig högre upp än vad ni kommer överens om. Jag ska nedanför redogöra för de särskilda regler som aktualiseras på grund av att ni som parter i avtalet inte äger den mark som ni vill avtala om.
Kan två bostadsrättshavare med giltig verkan ingå avtal om maximal höjd av häck?
Att äga en fastighet innebär att en viss avgränsad markyta innehas med äganderätt (1 kap. 1 § jordabalken (JB)). Till fastigheten tillhör även bland annat allmänna fastighetstillbehör. Dessa tillbehör utgörs till exempel av olika typer av växtligheter som står på rot (2 kap. 1 § första stycket JB). Som ägare till fastigheten tillkommer en mångsidig rätt att upplåta olika former av nyttjanderättsavtal. Detta följer naturligt av att ägaren till fastigheten i stor utsträckning har en oinskränkt rätt att förfoga över sin egen fasta egendom. För nyttjanderättsavtal finns särskilda bestämmer som ställer de yttre gränserna för vad avtalet kan innehålla och vilken verkan avtalet får gentemot dels fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren men även gentemot eventuella nya förvärvare av fastigheten (7 kap. JB).
Som bostadsrättshavare ägs marken av bostadsrättsföreningen. Bostadsrättshavaren äger endast en andel i bostadsrättsföreningen genom den insats som tillskjuts när bostadsrätten köps. På grund av detta kan bostadsrätten som ägodel för bostadsrättshavaren närmast ses som ett mellanting mellan hyresrätt och äganderätt. På grund av detta förekommer särskilda inskränkningar i bostadsrättshavarens rätt att förfoga över de föremål som bostadsrättsföreningen äger. Det finns flera bestämmelser som anger att bostadsrättshavaren har en särskild skyldighet gentemot bostadsrättsföreningen vid användandet av bostaden. Till exempel att vissa särskilda åtgärder som berör lägenheten kräver styrelsens tillstånd eller samtycke (7:6, 8, 9, 10, 11, 12 12a, 13 § bostadsrättslagen (BRL)).
Bostadsrättshavaren har däremot även rättigheter (och skyldigheter) när det kommer till åtgärder och hantering av lägenhetens skick. Det är bostadsrättshavaren som huvudregel som på egen bekostnad ska ansvara för underhållet i lägenheten (7 kap. 12 § första stycket BRL). Vad som räknas som lägenheten kan bostadsrättsföreningen närmare precisera i stadgarna. I vart fall har bostadsrättshavaren inte en skyldighet att underhålla gemensamma utrymmen (7 kap. 4 § BRL)
I BRL saknas liknande bestämmelser om nyttjanderättsavtal som de som förekommer för fast egendom. Bostadsrättshavarens rätt att genom avtal förfoga över bostadsrättsföreningens fasta egendom är därför ett oreglerat område. På grund av bostadsrättshavarens något begränsade anspråk på bostadsrätten följer det naturligt att nyttjanderättsavtalets innehåll och verkan som regel inte tillämpas på bostadsrätt (7 kap. 4 § JB).
Vad som gäller i din situation
Enligt min tolkning bör det vara möjligt för dig och din granne att med giltig verkan mellan er som avtalsparter ingå ett avtal om maximal höjd av häcken. Även om nyttjanderättsavtal för bostadsrätt är ett oreglerat område ser jag det endast som rimligt att tolka lagen på detta sätt. Detta beror dels på att reglerna i 7 kap. JB med viss försiktighet skulle kunna tillämpas på liknande sätt för bostadsrättshavare som för fastighetsägare. I så fall skulle du likställas med fastighetsägaren som upplåter en nyttjanderätt till din grannes förmån. Många regler i 7 kap. JB är däremot anpassade för upplåtelse av nyttjanderätt i mark som innehas med äganderätt. Det skulle därför inte vara möjligt att tillämpa samtliga bestämmelser i 7 kap. JB. För övrigt förutsätter nyttjanderättsavtalets giltighet mellan dig och din granne att häcken utgör en del av din och grannes respektive lägenhet och inte det gemensamma utrymme som tillräknas bostadsrättsföreningen underhållskyldighet. Utgör häcken del av din lägenhet är det rimligt att utifrån dina lagenliga rättigheter och skyldigheter att förfoga över lägenheten även kunna träffa avtal med giltig verkan om de föremål som tillhör lägenheten.
Det råder däremot större tveksamhet om avtalet skulle få giltig verkan mot tredje man. Tredje man kan inblandas till exempel om du eller din granne överlåter bostadsrätten. Då blir det en rättslig fråga om nyttjanderättsavtalet även får giltig verkan gentemot köparen av bostadsrätten. Enligt min bedömning kan avtalet inte bli giltigt gentemot tredje man. Skulle nyttjanderättsavtalet även få verkan gentemot tredje man skulle det enligt min mening innebära en sådan inskränkning i bostadsrättsföreningens äganderätt som rimligen inte bör tålas.
Jag avråder dig trots detta från att ingå det ifrågavarande nyttjanderättsavtalet med din granne. Jag kan inte med säkerhet säga att avtalet får giltig verkan mellan er som avtalsparter. I vart fall lär det inte få giltig verkan gentemot tredje man, till exempel en köpare av din eller grannens bostadsrätt. Du bör i stället vända dig till din bostadsrättsförening för att lösa problemet. Bostadsrättsföreningen som ägare till marken skulle till exempel kunna upplåta ett nyttjanderättsavtal som bland annat reglerar häckens höjd. En annan tänkbar lösning vore att fråga om samtycke från bostadsrättsföreningen om din och grannens vilja att ingå nyttjanderättsavtalet om häcken. Men ett sådant samtycke skulle enligt mina ovan förda resonemang inte nödvändigtvis innebära att avtalet automatiskt får giltig verkan gentemot er som avtalsparter eller tredje man.
Har du några ytterligare frågor? Tveka inte att kontakta oss på Lawline igen så hjälper vi dig!
Med vänlig hälsning,
Pontus Heino
