Kan mitt hyresavtal sägas upp utan tillsägelse?
Hej! Jag har precis flyttat in i en hyresrätt där min hyresvärd är ansluten till störningsjouren. Min hyresvärd säger att om störningsjouren rycker ut till en lägenhet (som till exempel har fest) kommer hon efter samtal med väktarna att skicka ett rekommenderat brev till störande hyresgäst med uppsägning av hyreskontraktet. Det jag undrar över är om det är tillåtet att vräka hyresgäster efter en störning? Krävs det inte flera upprepade störningar eller åtminstone tillsägningar innan? Det kan även tilläggas att i vårt hyresavtal framgår att man blir vräkt efter 2 tillsägningar. (vilket i sånafall inte får någon betydelse).
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Hyresavtal regleras generellt i jordabalken (JB) 12 kap., se här.
Vad har en hyresgäst för skyldigheter?
I JB 12 kap. 25 § (se här) anges bl.a. att en hyresgäst ska använda lägenheten på ett sådant sätt att de som bor i omgivningen inte ska utsättas för störningar som inte skäligen bör tålas av dem. Vad som bör tålas och inte går inte att ge ett svartvitt svar på, men generellt ska omgivningen t.ex. inte behöva utsättas för höga ljud under nätterna i en närliggande lägenhet som gör att de inte kan sova ostört på natten. Å andra sidan ska omgivningen tåla andra störningar såsom barnlek, renovering eller liknande. skäligen behöva tåla. Vid bedömningen av vad som bör tålas brukar man söka stöd i den allmänna uppfattningen om vilka störningar den som bor i ett flerfamiljshus ska behöva tåla.
I andra stycket anges att om det förekommer störningar i boendet, ska hyresvärden ge den boende tillsägelse med uppmaning att omedelbart upphöra med störningarna, samt underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten finns om störningarna.
När får hyresvärden säga upp avtalet?
Om hyresvärden efter tillsägelse fortfarande stör omgivningen, kan hyresrätten vara förverkad. Det innebär att hyresvärden har rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan, se JB 12 kap. 42 § sjätte punkten här. Hyresrätten är alltså inte förverkad förrän efter tillsägelse skett, och att hyresgästen därefter inte bättrat sig.
Situationen i ditt fall
Du har alltså rätt till en tillsägelse innan din hyresvärd eventuellt skulle säga upp hyresavtalet p.g.a. störningar. Att hyresvärden sagt att så inte är fallet, saknar betydelse. Hyresvärden har förvisso rätt att vid så kallat särskilt allvarliga störningar säga upp avtalet med omedelbar verkan utan tillsägelse (se JB 12 kap. 42 § fjärde stycket här), men det blir sällan aktuellt. En högljudd fest innebär inte en särskilt allvarlig störning.
Hoppas du med detta fick svar på din fråga!
Vänligen,
