Kan min hyresvärd avsluta ett hyresavtal om jag inte betalat värmeavgift?
Jag har ett hyresavtal för en lokal löpande på tre år fr.o.m 1 oktober 2017. jag har betalat denna hyra regelbundet t.o.m för maj 2018. Förutom hyran har jag också debiterats för påstådd avgift för värme med en avgift högt över den verkliga debiterade avgiften och jag har bestridit denna avgift. Nu har jag fått uppgift om jag ska avhysas p.g.a. denna ej betalda värmefaktura. Min fråga är då; Vad innebär detta krav på avhysning i fråga om hyresavtalet eftersom hyresavtalet löper på tre år ?
Lawline svarar
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som du har ett lokalhyresavtal som löper för tre år och att hyresbeloppet avser ett på förhand bestämt belopp samt en avgift för värme. Regler kring avhysning och lokalhyresavtal finns i 12 kap. Jordabalken.
Uppsägning i förtid
En hyresvärd har rätt att säga upp ett hyresavtal i förtid om det finns en förverkandegrund enligt 12 kap. 42 §. Att man som hyresgäst inte betalat hyran i tid utgör en förverkandegrund. En hyresvärd har då rätt att säga upp avtalet, oberoende hur länge man avtalat om att hyresavtalet ska löpa på.
Vad utgör en hyresavgift?
Vad som utgör en hyresavgift i lokalhyresavtal bestäms i 12 kap 19 §. Av lagrummet framgår det att hyran ska avse ett på förhand angivet belopp, men att man också kan avtala om att driftkostnader ska ingå i hyran. Driftkostnader är kostnader för tex. el, vatten och värme. Dessa kostnader behöver inte anges till ett bestämt belopp, utan ersättningen för en sådan kostnad ska som utgångspunkt beräknas enligt den uppmätta förbrukningen, men man kan avtala om att andra sakförhållanden ska påverka kostnaden.
Värmeavgiften utgör alltså en del av hyresbeloppet. Eftersom du inte betalat värmeavgiften har du inte betalat hela hyresavgiften. Detta utgör en förverkandegrund och din hyresvärd kan säga upp dig i förtid.
Deponera belopp hos länsstyrelsen
En hyresgäst kan i vissa fall ha rätt att innehålla en del av hyran på grund av hyresreducering eller skadestånd. Detta skulle eventuellt kunna vara fallet om värmeavgiften har utgått med ett för högt belopp och detta inte motsvarar det ni avtalat om med din hyresvärd. Det framgår inte av din fråga om det är konstaterat att du har en sådan fordran på din hyresvärd eller om ni har en pågående tvist om värmeavgiften. Att låta bli att betala hyresbeloppet är dock riskfyllt. Om det senare visar sig att du inte haft rätt till reducering av hyran föreligger nämligen s.k. olaga grund, och din hyresvärd har då fortfarande rätt att säga upp dig. Vid osäkerhet eller tvist kring hyresbelopp, är det därför säkrast att som hyresgäst istället deponera det omtvistade beloppet hos länsstyrelsen (12 kap 21 §). I annat fall kan hyresvärden göra gällande att hyresrätten är förverkad och avsluta hyresförhållandet på grund av att du inte betalat hyran.
Vänligen,
